تسعير العظم في المشاريع الإنشائية

• عدد محدود من البنود.
• كميات كبيرة ومتكررة.
• أسعار تبدو مباشرة وسهلة التقدير.

ولكن هذه النظرة المبسطة هي بالضبط ما يوقع المقاول في خطأين رئيسيين في التسعير هما:

• غموض تعريف النطاق، وما ينتج عنه من أعمال غير محددة وافتراضات لم يتم توثيقها.
• تبسيط تسعير الخرسانة المسلحة والأعمال الترابية، مثل وضع سعر واحد للخرسانة المسلحة دون فصل الخرسانة عن الشدة وحديد التسليح.

ولهذا سنشرح في هذا المقال طريقة تسعير مشروع العظم أو الهيكل خطوة بخطوة، مع مثال محلول كامل وفق منهجية سيفيلتكس، بحيث نوضح أين تختبئ الفروقات الحقيقية في السعر والتي قد تسبب خسارة في المشروع إذا تم إغفالها أو نسيانها. ولن نتطرق هنا إلى تسعير مشروع التشطيبات لأنه تم شرحه في مقال مستقل.

ما هو العظم في المشاريع الإنشائية؟

العظم هو الهيكل الذي يحمل المبنى ويتكون عادة من الأساسات والأعمدة والكمرات والبلاطات وقد يدخل معه الغلاف الخارجي أو بعض عناصر النواة حسب العقد وطريقة طرح المشروع.

ولذلك لا يوجد معنى ثابت لكلمة عظم في كل مشروع. فما يعتبره طرف جزء من العظم قد يعتبره طرف آخر خارج النطاق. ولهذا لا يصح أن يبدأ التسعير قبل تحديد ما هو داخل النطاق وما هو خارجه.

أولاً: تعريف نطاق العظم قبل التسعير

أول وأخطر نقطة في تسعير العظم والتي يغفل عنها الكثيرون ودائماً ما ننبه عليها في سيفيلتكس هي تحديد النطاق. ويرجع هذا إلى أنه لا يوجد معيار ثابت يقول إن العظم يجب أن يشمل هذه البنود ولا يشمل تلك البنود. وهذا ما تشير إليه بعض المراجع المتخصصة مثل NY Engineers وDesigning Buildings عند الحديث عن مشروعات Core and Shell حيث لا يوجد معيار واحد يحدد العناصر التي يجب إدخالها ضمن هذه الحزمة ^[1].

ومعنى ذلك أن وثيقة النطاق أو جدول الحزمة هي المرجع الحقيقي للتسعير وهما أول وثيقتين ننصح بالرجوع إليهما. ومن ناحية أخرى فإن الاعتماد على العرف أو على ما تعود عليه المقاول في مشاريع سابقة قد يسبب خطأ كبير في السعر لأن كل مشروع قد يعرف العظم بطريقة مختلفة.

مكونات حزمة وأعمال العظم

في أغلب المشاريع التجارية تشمل حزمة العظم أو ما يعرف باسم Core and Shell الأعمال التي تجعل المبنى قائماً وقابلاً للدخول في مراحل التشطيب أو التجهيز اللاحقة. وتتكون حزمة وأعمال العظم في الغالب مما يلي:

• أعمال الحفر والردم والأساسات.
• الهيكل الإنشائي الحامل من أعمدة وكمرات وبلاطات.
• الغلاف الخارجي مثل الجدران الخارجية والزجاج والسطح حسب العقد.
• العناصر الإنشائية للدرج والمصاعد والمقصود هنا هو الهيكل وليس التشطيب.
• بعض الخدمات الأساسية الخاصة بالنواة أو المناطق المشتركة مثل ما يخدم المصاعد والممرات وليس الخدمات الكاملة الخاصة بالوحدات أو المساحات المؤجرة.

ما الذي لا يدخل عادة ضمن حزمة العظم؟

في المقابل يجب الانتباه إلى أن حزمة العظم لا تشمل عادة التشطيبات الداخلية ولا أعمال التجهيز الكامل للمبنى. ولذلك لا يدخل ضمنها في الغالب ما يلي:

• التشطيبات الداخلية للوحدات أو المساحات المؤجرة.
• أعمال التكييف والتهوية والكهرباء والسباكة الكاملة.
• الأسقف المعلقة والديكورات الداخلية.
• الأبواب الداخلية وأعمال النجارة.
• الدهانات والأرضيات وباقي أعمال التشطيب النهائي.

ولهذا كان غرضنا في سيفيلتكس من توضيح هذه البنود ليس الحصر النهائي وإنما توضيح الحدود التي يجب التأكد منها قبل التسعير لأن بعض العقود قد تنقل بند من خارج العظم إلى داخله حسب طريقة طرح المشروع.

الفرق بين العظم البارد والعظم الدافئ

من النقاط المهمة التي يجب فهمها قبل التسعير أن حزمة العظم لا نعتبرها دائماً نوع واحد حيث إن هناك ما يعرف باسم العظم البارد Cold Shell وهناك ما يعرف باسم العظم الدافئ Warm Shell وهذا الفرق له تأثير مباشر على السعر والمدة ونطاق الأعمال ^[1]. ويمكن توضيح الفرق بينهما كما يلي:

• العظم البارد Cold Shell هو الذي يقتصر غالباً على الهيكل والغلاف الخارجي فقط دون إدخال الخدمات الداخلية. وفي هذه الحالة يتولى المالك أو المستأجر أعمال التجهيز الداخلي لاحقاً. ولذلك يكون هذا النوع أوضح في النطاق وأسهل في التسعير.
• العظم الدافئ Warm Shell يدخل معه جزء من الخدمات الأساسية مثل التكييف والتهوية الأولية أو التوزيع الكهربائي للمناطق المشتركة أو بعض أعمال السباكة التشغيلية أو الأسقف المنتهية حسب العقد. وهنا نرى أن التسعير يصبح أكثر حساسية لأن الحد الفاصل بين العظم والتشطيب لا يكون واضح دائماً.

ولهذا لا يكفي أن يقال لك إن المطلوب هو تسعير عظم فقط. بل يجب أن تعرف هل المقصود عظم بارد أم عظم دافئ لأن الفرق بينهما قد يغير السعر والمدة ونطاق المسؤولية بالكامل.

حدود يجب تعريفها بوضوح قبل تسعير العظم

من أكثر أسباب الخلاف في مشاريع العظم عدم وضوح الحدود بين ما يدخل في الحزمة وما لا يدخل فيها. ولهذا فإن مراجعة هذه الحدود لها أهمية خاصة عندنا في سيفيلتكس وهي أولوية قصوى تستوجب الاهتمام قبل التسعير وليس بعد توقيع العقد. والأكثر إثارة للنزاع في أي مشروع عظم هي ثلاثة حدود.

أول حد يجب الانتباه له هو الحد بين العظم والتشطيبات. وهنا لا بد أن تكون البنود الرمادية مكتوبة بوضوح: هل تشمل الحزمة صب البلاطة الأرضية الداخلية Slab on Grade أم لا؟ ماذا عن البلوك الداخلي غير الحامل؟ وماذا عن فتحات الخدمات في البلاطات والجدران؟ فهذه البنود قد تبدو صغيرة في البداية لكنها قد تتحول إلى خلاف كبير إذا لم تكن محددة بوضوح في وثيقة النطاق.

الحد الثاني هو الحد بين العظم والتمديدات الأولى للأعمال الكهروميكانيكية. وفي كثير من المشاريع تحدث المشكلة لأن مقاول العظم يفترض أنها من نطاق مقاول الكهروميكانيكا بينما مقاول الكهروميكانيكا يفترض العكس. وهنا تظهر بنود مثل:

• الأكمام المدفونة داخل الخرسانة.
• فتحات المصاعد.
• أعمال البناء المرتبطة بمعدات الكهرباء والميكانيكا.

أما الحد الثالث فهو حد العظم مع تجهيز المستأجر أو المستخدم النهائي. والمقصود هنا حالة الأسطح والجدران والفتحات عند التسليم. هل سيتم تسليم سطح البلاطة كما هو؟ وهل الجدران ستكون هيكلية فقط؟ وهل الفتحات معرفة بمقاسات واضحة؟ كل عنصر غير مكتوب قد يتحول لاحقاً إلى مطالبة أو خلاف.

قاعدة سيفيلتكس العامة في تسعير العظم هي أن كل حد غير معرف في وثيقة النطاق هو خسارة محتملة. فإذا ظهر هذا الحد بعد بدء التنفيذ فإما أن يتحمله المقاول دون تسعير أو يدخل في نزاع كان يمكن تجنبه من البداية.

ثانياً: تسعير الخرسانة المسلحة في العظم كبنود متعددة

من أكثر الأخطاء شيوعاً في تسعير العظم أن يتم التعامل مع الخرسانة المسلحة كسعر واحد مركب بالمتر المكعب المنجز. فتجد من يقول سعر المتر المكعب خرسانة مسلحة كذا وكأنه رقم واحد يغطي كل شيء. بالرغم من أن هذا الأسلوب في التسعير يخفي المشكلة بدلاً من أن يحلها. فالخرسانة المسلحة ليست بند واحد في الحقيقة بل هي ثلاثة مكونات مختلفة لكل منها طريقة قياس وتكلفة وتأثير مختلف على السعر.

وهذا هو نفس الاتجاه الذي تتعامل به بعض طرق القياس المعروفة مثل RICS NRM2 ^[2] وICE CESMM4 ^[3] حيث يتم الفصل بين الخرسانة والشدة وحديد التسليح بدلاً من دمجها في رقم واحد.

السعر الأول: الخرسانة نفسها (م³)

يتم قياس الخرسانة وتسعيرها بالمتر المكعب. وهنا يجب الانتباه إلى أن تكلفة المتر المكعب لا تعني سعر الخلطة فقط بل تشمل المواد والتوريد والصب والاختبارات ويمكن تفصيلها كما يلي:

• ثمن المواد ويشمل الأسمنت والرمل والحصى والماء والمضافات.
• تكلفة نقل الخرسانة من محطة الخلط إلى الموقع.
• تكلفة المضخة أو وسيلة الصب المستخدمة.
• عمالة الصب والدمك والمعالجة.
• تكلفة إجراءات ضمان الجودة والاختبارات.

وهنا يجب الانتباه أيضاً إلى أن سعر الخرسانة لا يكون ثابت في كل الحالات. فالسعر يتأثر بعدة عوامل نذكر منها على سبيل المثال:

• درجة الخرسانة فخرسانة C25 ليست مثل C40 أو C50.
• مسافة محطة الخلط عن الموقع.
• سهولة دخول الخلاطات والمضخة إلى منطقة الصب.

السعر الثاني: الشدة أو القوالب (م²)

يتم قياس الشدة أو القوالب بالمتر المربع وليس بالمتر المكعب. والمقصود هنا مساحة التلامس بين القالب والخرسانة أي المساحة التي يلامسها القالب فعلياً أثناء الصب.

وتكلفة الشدة لا تقتصر على سعر الخشب أو القالب المعدني فقط بل تشمل عدة عناصر منها:

• تكلفة مواد الشدة سواء كانت ألواح خشبية أو قوالب معدنية.
• تكلفة تركيب الشدة وفكها بعد الصب.
• عمالة النجارين والمساعدين.
• تكلفة تنظيف القوالب وصيانتها بين الاستخدامات.

وهنا تظهر نقطة مهمة جداً في تسعير الهيكل وهي عدد مرات استخدام القالب. فالقالب الذي يستخدم مرة واحدة لا تكون تكلفته مثل القالب الذي يستخدم في عدة أدوار أو في عدة مناطق متكررة من المشروع. ولهذا فإن الشدة في كثير من مشاريع العظم قد تكون من أكثر البنود تأثيراً على السعر النهائي.

السعر الثالث: حديد التسليح (طن)

يتم قياس حديد التسليح وتسعيره بوحدة الكتلة (الطن). ونحن هنا لا يكفي أن ننظر إلى سعر طن الحديد الخام فقط لأن تكلفة حديد التسليح في المشروع تشمل أكثر من عنصر. حيث تشمل عدة عناصر أخرى من أهمها:

• سعر الحديد الخام.
• خسارة الدرفلة أو الفاقد Loss حسب طريقة التوريد.
• الهدر الناتج عن القص والتشكيل.
• هدر الحديد المشكل Bar Reinforcement والذي قد يصل إلى 5% وفق CIOB ^[4].
• هدر الشبك Mesh Reinforcement والذي قد يصل إلى 2.5% بالإضافة إلى وصلات التربيط وفق CIOB ^[4].
• عمالة التركيب والربط داخل الموقع.

فالخطأ الشائع في الممارسة هو دمج الخرسانة والشدة وحديد التسليح في سعر واحد بالمتر المكعب. فهذا الدمج لا يحاسب ولا يسعر التعقيد بشكل صحيح للأسباب التالية:

• مقطع خرساني بسيط في منطقة مكشوفة يكون صبه وشدته وتسليحه أسهل.
• مقطع خرساني معقد في منطقة محصورة مثل بدروم أو برج ضيق قد يكون له نفس الحجم بالمتر المكعب لكن تكلفة الشدة والعمالة فيه أعلى بكثير.

وهنا تظهر أهمية فصل البنود الثلاثة عند التسعير: الخرسانة تقاس بالمتر المكعب، والشدة تقاس بالمتر المربع، وحديد التسليح يقاس بالطن. وأي خلط بينها في رقم واحد قد يخفي فرق كبير في التكلفة.

ثالثاً: اقتصاديات الشدة في تسعير الهيكل الخرساني

من أهم القرارات التي تؤثر على سعر العظم الخرساني قرار اختيار نظام الشدة وعدد مرات إعادة استخدامها. فهذا القرار وحده قد يفرق في السعر بين مقاول وآخر حتى لو كانت الكميات الخرسانية نفسها متقاربة.

والفكرة الأساسية هنا بسيطة وهي أن التكلفة تتناسب تناسب عكسي مع عدد الاستخدامات أي أنه كلما زاد عدد مرات استخدام القالب انخفضت تكلفة الشدة على كل استخدام. فالقالب المعدني تكون تكلفته الأولية عالية لكنه قد يتم استخدامه عشرين إلى ثلاثين مرة، بينما القالب الخشبي يكون أرخص في البداية لكنه غالباً لا يتحمل إلا عدد أقل من الاستخدامات ^[5].

ولهذا لا يكفي أن تسأل عن سعر القالب فقط. السؤال الأهم هو: كم مرة سيتم استخدام هذا القالب داخل المشروع؟

ويمكن تبسيط الفكرة بالمعادلة التالية:

تكلفة الشدة لكل م² في الاستخدام الواحد = (تكلفة الاقتناء الأولية + إجمالي تكاليف الصيانة) ÷ عدد مرات الاستخدام المتوقعة

ولكي تتضح الفكرة أكثر يمكن النظر إلى المثال التالي مع ملاحظة أن جميع الأسعار هنا عند التطبيق العملي على مشروع خاص ببلدك فإنك تحتاج إلى استبدالها بأسعار السوق الفعلية في بلدك أو منطقتك وقت التسعير.

أولاً: القالب الخشبي

إذا كان سعر القالب الخشبي 120 CU/م² ويمكن استخدامه 6 مرات فإن تكلفة الاقتناء لكل استخدام تكون:

120 ÷ 6 = 20.00 CU/م²

ثم تضاف تكاليف التركيب والفك والصيانة لكل استخدام ولنفترض أنها 35.00 CU/م².

وبذلك تكون التكلفة الإجمالية للشدة في كل استخدام:

20.00 + 35.00 = 55.00 CU/م²

ثانياً: القالب المعدني

إذا كان سعر القالب المعدني 480 CU/م² ويمكن استخدامه 24 مرة فإن تكلفة الاقتناء لكل استخدام تكون:

480 ÷ 24 = 20.00 CU/م²

وتضاف إليها بعد هذا تكاليف التركيب والفك والصيانة ولنفترض أنها 28.00 CU/م².

وبالتالي فإن التكلفة الإجمالية للشدة في كل استخدام تصبح:

20.00 + 28.00 = 48.00 CU/م²

ومن خلال هذا المثال تظهر الفكرة بوضوح والتي تتمثل في أن القالب المعدني ثمنه الأولي أعلى من القالب الخشبي بأربعة أضعاف تقريباً، ولكنه في هذا المثال أصبح أرخص بمقدار 7 CU/م² في كل استخدام بسبب زيادة عدد مرات إعادة الاستخدام.

علاقة عدد الطوابق المتماثلة بتكلفة الشدة

في المباني متعددة الطوابق والتي يكون فيها المسقط متكرر أو متشابه فإن التكلفة الفعلية للشدة تنخفض كلما زاد عدد مرات استخدام نفس القالب. ولهذا فإن عدد الطوابق المتماثلة ليس مجرد معلومة معمارية بل هو مؤثر مباشر على سعر الشدة في العطاء. ويمكن توضيح تأثير عدد الطوابق المتماثلة في تسعير الهيكل الخرساني كما يلي:

• في مبنى من طابق واحد قد يتم استخدام القالب مرة واحدة فقط، وبالتالي يتحمل هذا الطابق تكلفة القالب كاملة.
• أما في حالة المبنى المكون من خمسة طوابق متماثلة فيتم توزيع التكلفة الأولية للقالب على خمس بلاطات أو خمس مناطق متكررة.
• كما أنه في مبنى من عشرين طابق متماثل تصبح تكلفة اقتناء القالب لكل طابق أقل بكثير، وتصبح تكاليف التشغيل والتركيب والفك هي المؤثر الأكبر.

ولهذا يجب أن يعكس سعر الشدة في عطاء المبنى متعدد الطوابق عدد مرات الاستخدام المخطط لها فعلياً. وذلك لأن تسعير الشدة بنفس معدل مبنى من طابق واحد قد يكون خطأ كبير، إما لأنه يسبب خسارة إذا لم تتحقق إعادة الاستخدام، أو لأنه يعطي ربح زائد غير مبرر إذا تمت إعادة استخدام القوالب مرات كثيرة دون أن يظهر ذلك في السعر ^[5].

أثر التعقيد الهندسي على تكلفة الشدة

دائماً ما ننوه في سيفيلتكس إلى أن من الأخطاء التي يجب الانتباه لها في تسعير الشدة أن يتم التعامل مع كل أنواع الشدات بنفس السعر. حيث إن الشدة ليست نوع واحد ولا يصح أن يتم تسعيرها كلها بنفس المعدل. فعلى سبيل المثال شدة العمود الأسطواني ليست مثل شدة العمود المستطيل العادي، وشدة الكمرة الكابولية تختلف عن شدة الكمرة الداخلية، وكذلك شدة الواجهات أو الأطراف الخارجية تكون مختلفة عن الشدة الداخلية المتكررة.

ولهذا فإن التعقيد الهندسي له تأثير مباشر على تكلفة الشدة. فكلما زادت صعوبة الشكل أو زادت متطلبات التثبيت أو زاد وقت التركيب والفك زادت تكلفة الشدة حتى لو كانت مساحة التلامس بالمتر المربع متقاربة.

ومن هنا يجب في تسعير الهيكل الخرساني ألا يتم وضع سعر واحد للشدة على كل المشروع بدون مراجعة الأنواع المختلفة، وذلك لأن كل نوع قد يحتاج معدل تكلفة مستقل حسب صعوبته وعدد مرات استخدامه ^[5].

رابعاً: الأعمال الترابية في تسعير العظم

الأعمال الترابية في مشاريع العظم قد تبدو بسيطة من الخارج بتسلسلها المعهود احفر ثم انقل ثم اردم. ولكن في التسعير الفعلي الموضوع لا يكون بهذه البساطة لأن تكلفة الأعمال الترابية تتحكم فيها عوامل فنية قد تغير السعر بشكل كبير. ومن أهم هذه العوامل عاملان أساسيان هما:

• انتفاش التربة بعد الحفر Soil Bulking.
• إنتاجية المعدات Equipment Productivity.

المعادلة الأولى: انتفاش التربة Soil Bulking

عند حفر التربة فإن حجمها لا يبقى كما كان داخل الأرض. فالتربة بعد الحفر تنتفش ويزيد حجمها عن حجم الحفر الأصلي، وهذا يعني أن كمية المادة التي سيتم نقلها إلى خارج الموقع أو إلى منطقة التخزين تكون أكبر من كمية الحفر الصافية الموجودة في جدول الكميات ^[7].

ولهذا لا يصح أن يتم حساب تكلفة النقل أو التخلص من ناتج الحفر على أساس الحجم الصافي فقط. فإذا كانت كمية الحفر الصافية 1,000 م³ فإن الكمية الفعلية التي سيتم نقلها قد تكون أكبر من ذلك حسب نوع التربة ونسبة الانتفاش.

ويمكن توضيح أثر نوع التربة على حجم النقل من خلال الجدول التالي ^[7]:

ومن هذا الجدول يتضح الأثر التسعيري لانتفاش التربة حيث إن تكلفة نقل ناتج الحفر والتخلص منه لا تحسب على أساس الحجم الصافي للحفر فقط بل على أساس الحجم المنتفش بعد الحفر.

فمثلاً إذا كان لديك مشروع حفر بحجم صاف 1,000 م³ في تربة طينية فإن عدد رحلات النقل لا يحسب على أساس 1,000 م³ بل على أساس 1,400 م³ تقريباً. ومن لا ينتبه لهذه النقطة قد يقدر عدد الرحلات وتكلفة النقل بأقل من الواقع بنسبة كبيرة.

وبالشكل العملي يمكن حساب أثر انتفاش التربة على تكلفة النقل كما يلي:

1. حجم الحفر الصافي المقاس في جدول الكميات = Q صافي بالمتر المكعب.

2. حجم المادة الفعلي الذي سيتم نقله = Q صافي × (1 + نسبة الانتفاش).

3. الحجم الناتج بعد الانتفاش = Q منتفش بالمتر المكعب.

4. عدد رحلات الشاحنة = Q منتفش ÷ سعة الشاحنة بالمتر المكعب لكل رحلة.

5. تكلفة النقل = عدد الرحلات × تكلفة الرحلة الواحدة.

ومن هنا تظهر أهمية هذه المعادلة في التسعير. فأنت لا تسعر النقل على كمية الحفر الموجودة في جدول الكميات فقط، بل تسعره على الكمية التي ستتحرك فعلاً بعد الحفر والانتفاش. وهذا الفرق قد يكون بسيط في تربة رملية، لكنه قد يكون كبير جداً في التربة الطينية أو الصخر المكسر ^[7].

المعادلة الثانية: إنتاجية المعدات Equipment Productivity

في سيفيلتكس نعتبر أن العامل الثاني المهم في تسعير الأعمال الترابية هو إنتاجية المعدات. ففي النهاية أنت لا تسعر الحفر أو الردم كرقم عشوائي بالمتر المكعب ولكنك تسعره بناء على كمية العمل التي تستطيع المعدة تنفيذها في الساعة.

ولهذا تعتمد مراجع مثل USACE EP 1110-1-8 ^[10] وCaterpillar Performance Handbook ^[9] على نفس الفكرة العامة في حساب إنتاجية المعدات.

وتعتبر معادلة إنتاج المعدة مهمة لأنها تربط السعر بعناصر واقعية في الموقع مثل:

• سعة دلو الحفر أو القادوس Bucket Capacity.
• نوع التربة.
• زمن دورة المعدة.
• كفاءة التشغيل الفعلية.

ويمكن تبسيط معادلة إنتاج المعدة في الساعة بالشكل التالي:

إنتاج المعدة الساعي (م³/ساعة) = سعة دلو الحفر أو القادوس × معامل الملء × (60 ÷ زمن الدورة بالدقائق) × كفاءة العمل

ولكي تكون المعادلة واضحة أكثر يجب فهم عناصرها بشكل عملي.

سعة دلو الحفر أو القادوس Bucket Capacity تعني حجم الدلو أو البكت الخاص بالحفارة أو اللودر المستخدم في الموقع. فكلما زادت سعة الدلو زادت كمية التربة التي يمكن للمعدة حملها في كل دورة، ولكن هذا لا يعني أن الدلو يمتلئ دائماً بكامل سعته الاسمية.

ولمعالجة هذه الإشكالية كان لا بد لنا من شرح دور معامل الملء Bucket Fill Factor وهو معامل يوضح كمية المادة التي يحملها الدلو فعلياً مقارنة بسعته الاسمية. فعلى سبيل المثال دلو سعته 1 م³ لا يحمل دائماً 1 م³ فعلي، وذلك لأن الكمية الفعلية تتأثر بنوع المادة وحالتها. فمثلاً الصخر المكسر يحتوي على فراغات وبالتالي فإنه لا يملأ الدلو مثل التراب الناعم الرخو ^[8].

ويمكن توضيح بعض معاملات الملء التقريبية في الجدول التالي ^[8]:

العنصر الآخر المهم في معادلة إنتاجية المعدات هو كفاءة العمل Job Efficiency. والمقصود بها أن المعدة لا تعمل فعلياً طوال الستين دقيقة في كل ساعة. ففي الموقع توجد توقفات طبيعية بسبب:

• الوقود.
• الصيانة.
• انتظار الشاحنات.
• تعديل وضعية المعدة.
• تجهيز منطقة العمل.

ولهذا لا يصح أن تحسب إنتاجية الحفارة وكأنها تعمل 60 دقيقة كاملة في الساعة. فوفق ما تعتمده Caterpillar فإن الساعة التشغيلية قد تعادل تقريباً 50 دقيقة منتجة فقط من كل ساعة، أي حوالي 83% من الوقت المتاح ^[8].

وهذه النقطة مهمة في التسعير لأن تجاهلها يجعل إنتاجية المعدة على الورق أعلى من الواقع، وبالتالي تظهر تكلفة الحفر أو الردم أقل من التكلفة الفعلية في الموقع.

مثال عملي لحساب إنتاجية الحفارة

إذا كانت لدينا في الواقع العملي حفارة بالمعطيات التالية:

• سعة دلو أو قادوس: 1.2 م³.
• نوع التربة: تراب مختلط.
• معامل الملء: 0.95.
• زمن دورة المعدة: 3 دقائق وتشمل الحفر والدوران والتفريغ والعودة.
• كفاءة العمل: 83%.

والمطلوب حساب إنتاج الحفارة في الساعة. وبتطبيق المعادلة تكون إنتاجية الحفارة كما يلي:

إنتاج الحفارة الساعي = 1.2 × 0.95 × (60 ÷ 3) × 0.83

= 1.14 × 20 × 0.83 = 18.93 م³/ساعة

حساب تكلفة الحفر لكل متر مكعب

بعد حساب إنتاجية الحفارة يمكن حساب تكلفة الحفر لكل متر مكعب. فإذا كانت تكلفة الحفارة الساعية من إيجار وتشغيل تساوي 85 CU/ساعة مع ضرورة استبدالها بسعر السوق الفعلي في بلدك أو منطقتك وقت التسعير فإن:

تكلفة الحفر لكل م³ = 85 ÷ 18.93 = 4.49 CU/م³

وهنا نلاحظ أن أي تغيير في زمن الدورة أو معامل الملء أو كفاءة العمل سيغير إنتاجية الحفارة وبالتالي سيغير تكلفة المتر المكعب مباشرة.

نفقات المعدات بين تكاليف الملكية وتكاليف التشغيل

من الأخطاء التي تظهر في تسعير معدات الحفر والردم أن يتم النظر إلى تكلفة المعدة بطريقة مبسطة جداً. فالمعدة لا يتم تسعيرها فقط من خلال سعر شرائها مقسوم على عدد ساعات العمل، ولا من خلال إيجارها اليومي فقط دون فهم ما يدخل في هذا السعر.

ولهذا فإن مراجع مثل USACE EP 1110-1-8 ^[10] وCaterpillar Performance Handbook ^[9] تتعامل مع تكلفة المعدة كسعر ساعي يتكون من جزأين رئيسيين:

أولاً: تكاليف الملكية Ownership Costs

وهي التكاليف المرتبطة بامتلاك المعدة حتى لو لم تعمل طوال الوقت، فهي تشمل في العادة:

• الإهلاك السنوي للمعدة.
• تكلفة رأس المال أو الفائدة على الاستثمار.
• التأمين.
• الضرائب أو الرسوم حسب النظام المحلي.
• التخزين والحماية.

ثانياً: تكاليف التشغيل Operating Costs

تعرف بأنها التكاليف التي تظهر مع تشغيل المعدة في الموقع، وعادة تشمل:

• الوقود حسب الحمل وطبيعة التشغيل.
• الزيوت والشحوم.
• الإطارات أو الجنزير حسب نوع المعدة.
• الإصلاحات والصيانة الدورية.
• أجر المشغل.

ما نستنتجه مما سبق هو أن سعر الساعة الحقيقي للمعدة لا يأتي من عنصر واحد فقط ولكنه يأتي من مجموع تكاليف الملكية وتكاليف التشغيل. وهذا السعر الساعي هو الذي يدخل بعد ذلك في حساب تكلفة الحفر أو الردم لكل متر مكعب.

خامساً: تسعير الحديد الإنشائي بين سعر الطن وتكلفة التصنيع والتركيب

عند تسعير الحديد الإنشائي يميل بعض المقاولين إلى التركيز على سعر طن الحديد من المصنع فقط. وهذا ما نعتبره في سيفيلتكس من الأخطاء الشائعة لأن سعر المادة الخام ليس هو العامل الوحيد المؤثر في تكلفة حزمة الحديد.

فحسب ما توضحه AISC فإن جزء كبير من تكلفة حزمة الحديد لا يأتي من المادة الخام فقط ولكنه كذلك يأتي من التصنيع والتركيب. حيث تشير إلى أن نحو 70% من تكلفة حزمة الحديد قد تأتي من التصنيع والتركيب ^[11]. وهذا يعني أن تغير سعر المادة الخام وحده لا يفسر دائماً تغير تكلفة الهيكل الفولاذي بالكامل.

كما يوضح SteelConstruction أن تكلفة الهيكل الفولاذي تتوزع بين المادة الخام والتصنيع والتركيب والنقل والرافعات، ولذلك لا يصح أن يتم تسعير الحديد الإنشائي من سعر الطن الخام فقط ^[12].

ويمكن توضيح توزيع تكلفة الهيكل الفولاذي بصورة تقريبية كما يلي ^[12]:

ومن هذا الجدول تظهر الدلالة العملية المهمة في تسعير الحديد الإنشائي. فاختيار مورد يعطيك سعر طن أرخص لا يعني بالضرورة أن التكلفة النهائية ستكون أقل. فقد يكون المورد بعيد عن الموقع مما يزيد تكلفة النقل، أو قد تكون مدة التوريد غير مناسبة مما يضغط البرنامج الزمني للمشروع.

وكذلك فإن المقاول الذي يسعر الحديد الإنشائي على أساس سعر المادة الخام فقط ويتجاهل تفاصيل التصنيع والتركيب قد يخطئ في التسعير بشكل كبير. فتكلفة التصنيع لا تكون ثابتة في كل الحالات، بل تتأثر بعدة عوامل من أهمها:

1. تعقيد المقاطع الفولاذية (الأشكال المعيارية أسرع وأرخص في التصنيع).
2. كثافة اللحام المطلوب (كلما زاد اللحام ارتفع الوقت والتكلفة).
3. معالجة السطح المطلوبة (طلاء، غلفنة، معالجة مقاومة للحريق).

ولهذا فإن تسعير الحديد الإنشائي يجب أن ينظر إلى الحزمة كاملة وليس إلى سعر الطن الخام فقط.

معدل تركيب الحديد الإنشائي في الموقع

من النقاط التي يجب الانتباه لها عند تسعير الحديد الإنشائي أن تكلفة التركيب لا تعتمد على وزن الحديد فقط، بل تعتمد كذلك على كمية الحديد التي يستطيع طاقم التركيب تنفيذها يومياً في الموقع.

فوفقاً لـ SteelConstruction فإن طاقم التركيب النموذجي قد يركب ما بين 3 إلى 5 أطنان من الحديد في اليوم ^[12]. ولكن هذا المعدل لا يجب التعامل معه كرقم ثابت في كل مشروع، لأنه يتغير حسب عدة عوامل من أهمها:

1. تعقيد الهيكل الفولاذي.
2. كثافة اللحام المطلوب في الموقع.
3. توافر الرافعة ومعدات الرفع.
4. وزن القطع الفردية وطريقة مناولتها.
5. سهولة الوصول إلى مناطق التركيب.

ولهذا فإن تسعير تركيب الحديد الإنشائي يجب أن يعتمد على إنتاجية تركيب واقعية وليس على وزن الحديد فقط، لأن نفس عدد الأطنان قد يتم تركيبه بسرعة في هيكل بسيط وقد يحتاج وقت أطول بكثير في هيكل معقد أو موقع مزدحم.

سادساً: هدر حديد التسليح في تسعير العظم

هدر حديد التسليح من البنود التي يجب التعامل معها بحذر في تسعير العظم، فهو لا ينتج فقط من القطع الزائد، بل قد ينتج أيضاً من:

• خسارة الدرفلة Loss.
• الوصلات والتراكبات.
• نواتج القص والتشكيل.

ويمكن توضيح ذلك من خلال نوعين رئيسيين:

أولاً: الحديد المشكل Bar Reinforcement

تشير CIOB إلى أن هدر الحديد المشكل قد يصل إلى 5% ^[4]. وهذا الهدر لا يعني فقط قطع زائدة بلا قيمة، ولكن يدخل فيه أيضاً عناصر عدة مثل نهايات الأعمدة والكمرات ونواتج القص والتشكيل في الورشة.

ثانياً: شبك الحديد Mesh Reinforcement

أما في حالة شبك الحديد فإن الهدر قد يصل إلى 2.5% بالإضافة إلى وصلات التربيط حسب CIOB ^[4]. حيث إن هذه الوصلات تضيف كمية حديد فعلية مطلوبة لتداخل الشبكات، وكلما صغرت ألواح الشبك زادت الوصلات وزاد الهدر النسبي.

ومن الناحية العملية لا يجب أن يضاف هدر الحديد على الورق فقط، بل يجب أن يدخل في كمية الطلب الفعلية من المورد. لأن نقص الحديد في منتصف المشروع قد يوقف الصب أو يؤخره، وهذا قد يكون أكثر تكلفة من الهدر نفسه.

سابعاً: الأعمال التمهيدية الخاصة بحزمة العظم

الأعمال التمهيدية في حزمة العظم تختلف عن الأعمال التمهيدية في حزمة التشطيبات. ففي العظم يكون الثقل عادة على المعدات الثقيلة والرافعات ولوجستيات الخرسانة وتجهيز الموقع لاستقبال الأعمال الإنشائية الثقيلة ^[13].

ولهذا فإنه لا يصح أن يتم تقدير الأعمال التمهيدية في مشروع العظم كنسبة عامة فقط من قيمة الأعمال، ويرجع هذا إلى أن بعض هذه البنود تكون مرتبطة بالزمن أو بالمعدة أو بطريقة التنفيذ نفسها. ومن أهم هذه البنود:

الرافعات والمعدات الثقيلة

في المشاريع الكبيرة قد تمثل الرافعة بند مؤثر في الأعمال التمهيدية، ولذلك يفضل تسعيرها كمبلغ ثابت أو بسعر أسبوعي أو شهري حسب مدة استخدامها وليس كنسبة عامة فقط. ويشمل هذا البند ما يلي:

• إيجار الرافعة.
• تكاليف التأسيس.
• التصاريح اللازمة.
• أعمال التجهيز المرتبطة بها.

دعم جدران الحفر

في الحفريات العميقة قد يحتاج المشروع إلى دعم مؤقت لجدران الحفر مثل Sheet Piling أو Strutted Excavation. وهذه تكلفة مؤقتة لكنها قد تكون كبيرة، ولذلك يجب أن تظهر بوضوح إما ضمن الأعمال التمهيدية أو ضمن بنود الأعمال الترابية.

الأعمال المؤقتة الخاصة بالشدة

وتشمل الدعامات المؤقتة وأعمال الإسناد اللازمة للشدات حتى تصل الخرسانة إلى المقاومة المطلوبة. وهذه التكاليف مرتبطة بالزمن وبطريقة التنفيذ، ولا يصح تجاهلها عند تسعير الهيكل الخرساني.

لوجستيات الخرسانة الجاهزة

في سيفيلتكس عند تسعير الهيكل الخرساني فإننا نعتبر اللوجستيات تكاليف حقيقية يجب أخذها في عين الاعتبار وليست أمور تنظيمية فقط. وتشمل هذه اللوجستيات ما يلي:

• التنسيق مع محطة الخلط.
• جدولة الصبات.
• تجهيز المضخات.
• تنظيم حركة الخلاطات داخل الموقع.
• تحديد مسارات الشاحنات ومناطق الوقوف والتفريغ.

الوصول والأمن والمرافق المؤقتة

وتشمل مداخل الموقع، وتنظيم الحركة، والسياج، والأمن، والمياه والكهرباء المؤقتة. وفي المشاريع متعددة الطوابق أو المواقع المزدحمة قد يزيد وزن هذه البنود بشكل ملحوظ.

والخلاصة هنا أن الأعمال التمهيدية في مشروع العظم ليست بند جانبي صغير، بل قد تكون من البنود المؤثرة في السعر النهائي، خصوصاً إذا كان المشروع يحتاج رافعات أو مضخات أو دعم حفر أو تجهيزات مؤقتة طويلة المدة.

مثال تطبيقي لتسعير مشروع عظم وفقاً لمنهجية سيفيلتكس

حتى لا يبقى الكلام مجرد نظريات سنقوم في هذا الجزء بتطبيق طريقة تسعير العظم على مثال عملي واقعي لمبنى تجاري مكون من طابقين. علماً أنه عند التطبيق على مشروعك أنت، فإنه يجب استبدال المعطيات بمعطيات مشروعك والأسعار بأسعار السوق الفعلية في بلدك أو منطقتك وقت التسعير.

معطيات المبنى كما يلي:

• نوع المشروع: مبنى تجاري.
• عدد الطوابق: طابقان.
• مسطح الدور الواحد: 500 م².
• المساحة الإجمالية: 1,000 م².
• نوع الهيكل: هيكل خرساني مسلح.
• وحدة التسعير المستخدمة في المثال: CU.

الخطوة الأولى: تسعير الأعمال الترابية في أعمال الهيكل

أول ما نبدأ بتسعيره في المشروع هو الأعمال الترابية، وذلك لأنها أول بند تنفيذي في المشروع، ولأن خطأ بسيط في حساب الحفر أو النقل قد ينعكس مباشرة على السعر النهائي.

معطيات الأعمال الترابية في هذا المثال كما يلي:

• حجم الحفر الصافي المقاس: 680 م³.
• نوع التربة: تربة طينية.
• نسبة انتفاش التربة الطينية: 40%.
• كمية الردم والدك: 260 م³.

أولاً نحسب حجم التربة بعد الانتفاش، لأن التخلص من ناتج الحفر لا يتم على الحجم الصافي فقط، بل على الحجم الذي سيتم نقله فعلياً بعد الحفر.

الحجم المنتفش للتخلص = 680 × 1.40 = 952 م³

بعد ذلك نحسب إنتاجية الحفارة بناء على المعطيات التالية:

• سعة قادوس الحفارة: 1.0 م³.
• معامل الملء للتربة الطينية: 0.90.
• زمن دورة الحفارة: 3.5 دقيقة.
• كفاءة العمل: 83%.

وبتطبيق معادلة إنتاجية المعدة تكون النتيجة كما يلي:

إنتاجية الحفارة = 1.0 × 0.90 × (60 ÷ 3.5) × 0.83

= 0.90 × 17.14 × 0.83 = 12.81 م³/ساعة

وبالتالي فإن عدد ساعات الحفر المطلوبة يكون:

ساعات الحفر = 680 ÷ 12.81 = 53.08 ساعة

فإذا كانت تكلفة الحفارة الساعية 75 CU/ساعة، فإن تكلفة الحفر تكون:

تكلفة الحفر = 53.08 × 75 = 3,981.00 CU

ثم نحسب تكلفة التخلص من ناتج الحفر على أساس الحجم المنتفش وليس الحجم الصافي. فإذا كانت سعة الشاحنة 7 م³/رحلة وتكلفة الرحلة 45 CU/رحلة فإن:

عدد الرحلات = 952 ÷ 7 = 136 رحلة

تكلفة التخلص = 136 × 45 = 6,120.00 CU

أما تكلفة الردم والدك فتكون:

تكلفة الردم والدك = 260 × 18 = 4,680.00 CU

ويمكن تلخيص تكلفة الأعمال الترابية في هذا المثال كما يلي:

وبذلك تكون تكلفة الأعمال الترابية في هذا المثال 14,781.00 CU.

الخطوة الثانية: تسعير الأساسات الخرسانية المسلحة

بعد الانتهاء من الأعمال الترابية ننتقل إلى تسعير الأساسات الخرسانية المسلحة. وفي هذا المثال سنفصل تكلفة الأساسات إلى ثلاثة مكونات رئيسية وهي الخرسانة والشدة وحديد التسليح، حتى لا يتم التعامل مع الخرسانة المسلحة كسعر واحد مبهم.

معلومات الأساسات في المشروع كانت كما يلي:

• حجم الخرسانة: 90 م³.
• درجة الخرسانة: C30.
• مساحة الشدة: 540 م².
• نوع الشدة: قوالب خشبية تستخدم مرة واحدة لأن الأساسات لا يعاد استخدامها مثل الأدوار المتكررة.
• كمية حديد التسليح الصافية: 9 طن.
• نسبة هدر الحديد: 5%.

وبناء على هذه المعطيات تكون كمية الحديد الفعلية المطلوبة بعد إضافة الهدر كما يلي:

كمية الحديد الفعلية = 9 × 1.05 = 9.45 طن

ثم يتم حساب تكلفة كل مكون كما يلي:

وعليه فإن تكلفة الأساسات الخرسانية المسلحة تساوي 45,999.00 CU.

الخطوة الثالثة: تسعير الهيكل العلوي

يقصد بالهيكل العلوي هنا تسعير الأعمدة والكمرات وبلاطات الطابق الأول والطابق الثاني. ويتم تسعيره بعد الانتهاء من تسعير الأعمال الترابية والأساسات الخرسانية. فإذا كانت معلومات الهيكل العلوي في مشروعنا على النحو التالي:

• إجمالي الخرسانة: 180 م³.
• توزيع الخرسانة: 50 م³ أعمدة، و60 م³ كمرات، و70 م³ بلاطات.
• مساحة الشدة: 1,080 م².
• نوع الشدة: قوالب معدنية تستخدم مرتين، مرة للطابق الأول ومرة للطابق الثاني.
• كمية حديد التسليح الصافية: 18 طن.
• نسبة هدر الحديد: 5%.

عليه فإن كمية الحديد الفعلية بعد إضافة الهدر تكون:

كمية الحديد الفعلية = 18 × 1.05 = 18.9 طن

ومن هنا تظهر لنا أهمية عدد مرات استخدام الشدة. حيث تكون تكلفة القوالب المعدنية الأولية عالية، ولكن تكلفة استخدامها الفعلية تتغير حسب عدد مرات إعادة استخدامها داخل المشروع.

وفي هذا المثال نفترض أن القوالب المعدنية تم شراؤها خصيصاً لهذا المشروع، وأن المشروع يتحمل كامل تكلفة اقتنائها دون احتساب قيمة متبقية لها.

وفي هذا المشروع تم حساب تكلفة الشدة المعدنية كما في الجدول التالي:

ولكي تظهر حساسية هذا البند فإنه لو تم استخدام نفس القوالب المعدنية عشر مرات بدلاً من مرتين فإن تكلفة الاقتناء لكل استخدام ستنخفض بشكل كبير:

تكلفة الاقتناء لكل استخدام = 259,200 ÷ 10 = 25,920 CU

وتكون تكاليف التركيب والفك والصيانة لكل استخدام:

تكاليف التركيب والفك والصيانة لكل استخدام = 540 × 28 = 15,120 CU

وفي هذه الحالة فإن تكلفة الشدة التقريبية تساوي:

25,920 + 15,120 = 41,040 CU

أي أن سعر الشدة ينخفض تقريباً إلى:

41,040 ÷ 540 = 76.00 CU/م²

ومن خلال هذه الحسابات يتضح الفرق بوضوح؛ فالسعر انتقل من 268.00 CU/م² إلى 76.00 CU/م² لنفس الشدة تقريباً، والسبب ليس تغير نوع القالب ولكن تغير عدد مرات الاستخدام.

مما سبق يمكن تلخيص تكلفة الهيكل العلوي كما يلي:

وعليه فإن تكلفة الهيكل العلوي للطابقين تساوي 322,038.00 CU.

الخطوة الرابعة: تسعير الغلاف الخارجي

في هذا المثال لن نقوم بتفصيل تسعير الغلاف الخارجي بنداً بنداً، لأنه في الواقع العملي يحتاج إلى ملف تسعير مستقل حسب نوع الواجهة والسطح والعزل والزجاج وطريقة التنفيذ، وهو موضوع مستقل تماماً. ولهذا فإننا سنكتفي بوضع مبلغ احتياطي معرف له وليس رقماً عشوائياً، والذي نقصده بالمبلغ الاحتياطي المعرف أنه بند معروف داخل نطاق المشروع، لكن تفاصيله لم تصل بعد إلى مستوى يسمح بتسعيره بالتفصيل.

وفي هذا المثال تم اعتماد مبلغ احتياطي معرف للغلاف الخارجي بقيمة:

مبلغ الغلاف الخارجي = 65,000.00 CU

وعند التطبيق على مشروع حقيقي لا يجب ترك هذا البند بهذه الصورة إذا كانت المخططات والمواصفات متاحة، بل يجب تسعيره بصورة تفصيلية حسب نوع الواجهة والسطح والعزل وكل ما يدخل في نطاق الغلاف الخارجي.

الخطوة الخامسة: تجميع الأعمال المقاسة

بعد تسعير الأعمال الترابية والأساسات والهيكل العلوي والغلاف الخارجي، نصل الآن إلى تجميع الأعمال المقاسة في المشروع.

والمقصود بالأعمال المقاسة هنا هي البنود التي تم تسعيرها مباشرة من الكميات أو من مبلغ احتياطي معرف داخل نطاق المشروع، قبل إضافة الأعمال التمهيدية والنفقات العامة والربح والاحتياطي.

ويمكن تلخيص مجموع الأعمال المقاسة كما يلي:

وعليه فإن مجموع الأعمال المقاسة في هذا المثال يساوي 447,818.00 CU.

الخطوة السادسة: تسعير الأعمال التمهيدية

الخطوة التالية بعد تجميع الأعمال المقاسة تكون بإضافة الأعمال التمهيدية الخاصة بحزمة العظم. وهنا من المهم ألا ننظر إلى الأعمال التمهيدية كنسبة عامة فقط، بل الأفضل أن يتم تسعيرها كبنود واضحة قدر الإمكان، خصوصاً في مشاريع العظم التي تعتمد على الرافعات والمضخات والمرافق المؤقتة.

وفي هذا المشروع كانت الأعمال التمهيدية كما يلي:

وعليه فإن تكلفة الأعمال التمهيدية في هذا المثال تساوي 57,400.00 CU.

الخطوة السابعة: حساب النفقات العامة والربح في تسعير الهيكل

في هذه الخطوة نقوم بإضافة النفقات العامة والربح لما سبق. ونعتبر في سيفيلتكس هذه الخطوة من أهم الخطوات وذلك لأنها تنقل الرقم من مجرد تكلفة تنفيذية مباشرة إلى رقم أقرب لسعر العرض.

أولاً نحسب مجموع ما قبل الإضافات:

مجموع ما قبل الإضافات = 447,818.00 + 57,400.00 = 505,218.00 CU

ثم نضيف النفقات العامة والربح. وفي هذا المثال كانت القيم تمثل النسب التالية:

• النفقات العامة = 8%.
• الربح = 7%.
• إجمالي النفقات العامة والربح = 15%.

وعليه فإن إجمالي قيمة النفقات العامة والربح يساوي:

النفقات العامة والربح = 505,218.00 × 0.15 = 75,782.70 CU

وبذلك يكون المجموع قبل إضافة الاحتياطي:

المجموع قبل الاحتياطي = 505,218.00 + 75,782.70 = 581,000.70 CU

الخطوة الثامنة: إضافة الاحتياطي وحساب سعر العظم النهائي

في هذا المثال تم استخدام احتياطي بنسبة 8% لأن المشروع مبنى جديد ونطاقه واضح إلى حد كبير، لكن الغلاف الخارجي لا يزال يحتوي على مجاهيل جزئية.

قيمة الاحتياطي = 581,000.70 × 0.08 = 46,480.06 CU

وبالتالي يكون سعر العظم الإجمالي كما يلي:

سعر العظم الإجمالي = 581,000.70 + 46,480.06 = 627,480.76 CU

ولأغراض العرض يمكن تقريب السعر إلى:

سعر العظم الإجمالي التقريبي = 627,500 CU

وبما أن المساحة الإجمالية للمشروع 1,000 م²، فإن معدل السعر لكل متر مربع يكون تقريباً:

معدل السعر = 627,500 ÷ 1,000 = 627.50 CU/م²

وعليه فإن سعر العظم في هذا المثال يساوي تقريباً 627,500 CU، أي بمعدل 627.50 CU/م² من المساحة الإجمالية.

تحليل نتائج تسعير العظم في المثال

عند تسعير أي مشروع فإننا في سيفيلتكس لا نكتفي بإخراج الرقم النهائي فقط، بل نقوم بتحليل النتائج وعمل مقارنات للتأكد من دقة التسعير وتوثيق الملاحظات ضمن الدروس المستفادة. ومن خلال نتائج المثال السابق يمكن ملاحظة عدة نقاط مهمة تؤثر مباشرة على تسعير مشروع العظم:

• بلغت تكلفة الشدة في الهيكل العلوي 289,440 CU، بينما بلغ إجمالي تكلفة الأعمال الخرسانية المسلحة في المثال 368,037 CU. وهذا يعني أن الشدة وحدها تمثل تقريباً 79% من تكلفة الأعمال الخرسانية المسلحة، وهي نسبة كبيرة لا يمكن تجاهلها عند التسعير.
• السبب الرئيسي في ارتفاع تكلفة الشدة هنا أن المشروع مكون من طابقين فقط، وبالتالي لم تستفد القوالب المعدنية من عدد كبير من مرات إعادة الاستخدام. ولهذا ظهرت تكلفة الشدة عالية مقارنة بباقي مكونات الهيكل.
• لو كان المشروع مكون من عشرة طوابق متماثلة وتم استخدام نفس القوالب مرات أكثر، فإن سعر الشدة لكل متر مربع كان سينخفض من 268.00 CU/م² إلى نحو 76.00 CU/م²، أي بتوفير يقارب 192.00 CU/م².
• هذا الفرق يوضح أن عدد مرات استخدام الشدة قد يكون عامل تسعير مؤثر جداً، وقد يغير سعر الهيكل أكثر من تغير سعر الخرسانة أو الحديد نفسه.
• لذلك دائماً ما ننصح في سيفيلتكس بأنه لا يصح أن يتم تسعير الشدة بنفس الطريقة في مبنى من طابقين ومبنى من عشرة طوابق متكررة، حتى لو كان نوع القالب نفسه واحد. فقرار نظام الشدة وعدد مرات استخدامها يجب أن يكون جزء أساسي من تحليل السعر وليس قرار تنفيذي مؤجل.

نطاق دقة تقدير العظم حسب تصنيف AACE

بعد الوصول إلى سعر العظم النهائي، لا يكفي أن ننظر إلى الرقم وكأنه رقم قطعي ونهائي. ففي سيفيلتكس ننظر دائماً إلى درجة نضج المعلومات التي تم التسعير بناء عليها، لأن دقة التقدير تختلف حسب مستوى اكتمال المخططات والمواصفات وتعريف النطاق.

وهذا ما توضحه AACE 56R-08 عند تصنيف تقديرات التكلفة حسب درجة نضج تعريف المشروع ^[15]. ويمكن تبسيط الفكرة كما يلي:

وبتطبيق ذلك على مثالنا، نجد أن الغلاف الخارجي تم إدراجه كمبلغ احتياطي معرف بقيمة 65,000 CU، لأن تفاصيله لم تكن مؤكدة بما يكفي لتسعيره بصورة تفصيلية.

وهذا يعني أن التقدير لا يمكن التعامل معه كتقدير نهائي عالي الدقة، بل أقرب إلى تقدير من الفئة الثالثة Class 3، لأن هناك جزء من النطاق لا يزال يحتوي على مجاهيل جزئية.

ولهذا فإن رقم 627,500 CU في المثال ليس مجرد رقم نهائي فقط، بل يجب قراءته مع نطاق الدقة المناسب له. فكلما زاد اكتمال المخططات والمواصفات وتعريف النطاق، زادت دقة التسعير وانخفضت الحاجة إلى احتياطي كبير.

نصائح وتوصيات سيفيلتكس لتسعير العظم

مما قمنا بإثباته من خلال الخطوات العملية السابقة، فإن تسعير مشروع العظم ليس مجرد جمع كميات خرسانة وحديد ووضع أسعار مباشرة عليها، بل هو عملية تحتاج إلى فهم النطاق وطريقة التنفيذ والعوامل التي تتحكم في التكلفة الفعلية.

ومن خلال ما سبق يمكن تلخيص أهم قواعد تسعير العظم المعمول بها في civiltics كما يلي:

• قم بتعريف النطاق أولاً. وهذا لأن أي تسعير صحيح لا يبدأ قبل تحديد ما هو داخل نطاق العظم وما هو خارج نطاقه. فوثيقة النطاق وجدول الحزمة هما المرجع الأساسي، وليس العرف أو ما تم العمل به في مشروع سابق.
• الخرسانة المسلحة لا تسعر كسعر واحد فقط. يجب فصل الخرسانة عن الشدة عن حديد التسليح، لأن كل مكون منها له طريقة قياس وتكلفة مختلفة. فالخرسانة تقاس بالمتر المكعب، والشدة بالمتر المربع، والحديد بالطن.
• الشدة قد تكون هي العامل الحاسم في السعر. في المباني المتكررة أو متعددة الطوابق لا يكفي معرفة مساحة الشدة فقط، بل يجب معرفة نوع النظام وعدد مرات إعادة استخدامه. فهذا القرار قد يغير السعر بصورة كبيرة.
• الأعمال الترابية لا تسعر من حجم الحفر فقط. يجب أخذ انتفاش التربة وإنتاجية المعدات وتكلفة النقل والتخلص من ناتج الحفر في الاعتبار، لأن هذه العوامل قد تغير تكلفة الأعمال الترابية عن الرقم الظاهر في جدول الكميات.
• النفقات العامة والربح والاحتياطي ليست إضافات شكلية. حيث نعتبرها جزء من بناء السعر النهائي، ويجب أن تعكس مخاطر المشروع ودرجة وضوح النطاق ومستوى اكتمال المخططات.

ولهذا فإن قاعدة سيفيلتكس في تسعير العظم هي أن الرقم الصحيح لا يأتي من سعر متر مكعب محفوظ، بل يأتي من فهم واضح للنطاق، وفصل مكونات التكلفة، وتحليل طريقة التنفيذ قبل تقديم السعر.