- إنتاجية مثالية لا تعكس ظروف الموقع الفعلية.
- نسب هدر موحّدة لا تفرّق بين النمط المستقيم ونمط عظم السمكة.
- بنود صغيرة مشروعة تُغفَل في البداية، ثم تتراكم أثناء التنفيذ حتى تأكل الهامش بالكامل.
يتم قياس مشاريع التشطيب في RICS NRM2 ضمن أقسام التشطيبات الداخلية [1]، والتي تشمل:
- تشطيبات الأرضيات والجدران والأسقف والسطوح.
- أعمال الديكور.
- الأسقف المعلّقة.
وما يميز المقاول أو مهندس التسعير الخبير في هذا النوع من المشاريع ليس حفظ أسعار المواد، فهي متاحة لكل منافس، بل قدرته على بناء سعر وحدة يعكس إنتاجية كل مهنة في ظروفها الفعلية، ونسبة الهدر المناسبة لكل نمط وكل مادة، بالإضافة إلى البنود التمهيدية التي تغطي واقع التنفيذ لا الصورة المثالية.
في هذا المقال من سيفيلتكس سنتناول هذه العناصر بتفصيل، مع تطبيق عملي من أرض الواقع لمثال محلول يوضح حجم الخسارة عندما يتم إغفال هذه البنود من تسعير مشروع التشطيب منذ البداية.
أولاً: الخصائص البنيوية لتسعير التشطيبات
قبل الولوج مباشرة في التفاصيل الحسابية، يجب أولاً أن نفهم الاختلافات الأساسية بين حزمة التشطيب وحزمة الهيكل، لأن كل اختلاف بينهما يمكن أن يؤدي إلى خطأ تسعيري مختلف ومكلف وربما خسارة المشروع.
كثرة البنود وتنوّعها الشديد:
في حزمة الهيكل الإنشائي تكون البنود محدودة وواضحة، وكل بند منها يحمل كمية كبيرة وقيمة عالية، ويظهر هذا جلياً في بنود مثل:
- الخرسانة.
- الشدّة.
- حديد التسليح.
أما في حزمة التشطيب فالأمر مختلف، حيث إنك تتعامل مع عشرات البنود المتنوعة والتي يتغيّر سعر كل بند منها بتغيّر المواصفة والنمط وظروف التنفيذ، لذلك لا يصح تسعيره بسعر موحّد. ومن أمثلتها:
- اللياسة والبياض.
- تبليط السيراميك والبورسلين.
- الدهان والديكور.
- الأسقف المعلّقة.
- النجارة الداخلية.
- تشطيبات الأبواب والنوافذ.
- العزل.
كثافة العمالة والاعتماد على إنتاجية الفرد:
عند تسعير أعمال التشطيب يجب الانتباه إلى أن أعمال التشطيب تعتبر من أكثر الأعمال التي يتم فيها الاعتماد على العمالة. ففي معظم بنود التشطيب تمثل العمالة جزءاً كبيراً من تكلفة الوحدة، ولذلك فإن أي خطأ في تقدير الإنتاجية أو في فهم أي ظرف من ظروف العمل الفعلية يتحول مباشرة إلى خسارة تُحتسب بالساعة.
الاعتماد الشديد على التسلسل والتنسيق:
تعتمد التشطيبات بصورة كبيرة على تسلسل الأعمال وتنسيق المهن داخل الموقع، حيث تخضع لقاعدة صارمة لا يمكن تجاهلها، وهي قاعدة الرطب قبل الجاف. فالأعمال الرطبة، مثل الخرسانة الخفيفة وتسوية الأرضيات واللياسة والبياض، يجب أن تسبق الأعمال الجافة مثل التبليط والأسقف المعلّقة والدهان.
فكل مهنة لا يمكن أن تبدأ بشكل صحيح إلا بعد انتهاء المهنة السابقة، وجفافها بالقدر الكافي. ولذلك فإن هذا التسلسل يخلق فترات انتظار حتمية بين المهن، وهذه الفترات لها تكلفة حقيقية يجب أن تظهر في تسعير مشروع التشطيب.
تغيّر الهدر بتغيّر النمط والغرفة:
عند تسعير أعمال التشطيب يجب الانتباه إلى أن هدر المواد ليس رقماً ثابتاً يتم تطبيقه على كل بند. فالهدر يختلف بحسب:
- نوع المادة.
- النمط الهندسي المستخدم.
- شكل الغرفة نفسها.
ولذلك نحن في سيفيلتكس نعتبر أن هذا من أكثر مصادر أخطاء التسعير في مشاريع التشطيب، لأن من يستخدم نسبة هدر موحّدة لجميع الأنماط قد يخسر في الأنماط المعقّدة، وفي المقابل قد يضع زيادة غير مبرّرة على الأنماط البسيطة.
ثانياً: تأثير إنتاجية العمالة في تسعير التشطيبات
تعتبر إنتاجية العمالة نقطة البداية في بناء سعر الوحدة لأي بند من بنود التشطيب. ولهذا نعطيها في سيفيلتكس اهتماماً خاصاً. ويرجع هذا إلى أن السعر لا يعتمد فقط على أجرة العامل بل على كمية العمل التي يستطيع إنجازها في اليوم. والأرقام التالية مستخلصة من جداول الإنتاجية المرجعية الدولية والتي تمثّل ظروف عمل معتدلة في موقع خالٍ من العوائق [2].
اللياسة والبياض الداخلي:
عند تسعير التشطيب فإننا في سيفيلتكس نوصي بالانتباه لأمر مهم جداً وهو أن الليّاس الواحد ينجز ما بين 10 و15 متر مربع في اليوم الواحد بحسب طبيعة السطح ومتطلبات الجودة. كما أن هذا الرقم يتغير بحسب الحالة الفعلية للعمل كما يلي:
- في الجدران الرأسية داخل الغرف ذات الارتفاعات المعتدلة غالبا ما تكون الإنتاجية في النطاق الأعلى من هذا المدى.
- بينما في الأسقف فتحتاج وقت أطول بسبب العمل فوق الرأس وهذا يخفض الإنتاجية إلى الحدود الدنيا من المدى أو أقل من ذلك.
- أما في الغرف الصغيرة أو الأماكن ضيقة الوصول فإن هذه الأرقام تنخفض بصورة ملحوظة.
التبليط والسيراميك والبورسلين:
يُنجز المبلِّط الماهر الواحد ما بين 8 و12 متر مربع في يوم العمل، ولكن هذا الرقم يتغير بصورة ملحوظة على حسب حجم البلاطة والنمط المُختار. بالإضافة إلى ذلك توجد عدة عوامل أخرى تؤثر على إنتاجية التبليط، من أهمها ما يلي:
- البلاطة الكبيرة يمكن تنفيذها بسرعة أعلى لأن عدد القطع والفواصل يكون أقل.
- البلاطة الصغيرة أو الفسيفساء تحتاج وقت أطول بسبب كثرة القطع ودقة التركيب.
- النمط المستقيم يكون أسرع من النمط القطري.
- النمط القطري يكون أسرع من نمط عظم السمكة والذي يعتبر من أبطأ الأنماط وأصعبها في التنفيذ.
الأسقف المعلّقة:
تعتبر الأسقف المعلّقة من أبطأ بنود التشطيب مقارنة بمساحتها. ويرجع السبب في هذا أن العمل فوق الرأس يكون مرهق ويقلل إنتاجية العمال بصورة واضحة، بالإضافة إلى أن رفع المواد وتثبيت الهياكل الحاملة يحتاج إلى دقة ومراجعة مستمرة أثناء التنفيذ.
الدهان (النقاش/معلم دهان):
ينجز الدهّان الواحد عادة ما بين 20 إلى 30 متر مربع في اليوم من الدهان بطبقة واحدة على سطح مستوي وجاهز. ولكننا نرى في سيفيلتكس أن هذا الرقم لا يجب أخذه كما هو دائماً، حيث يوجد العديد من العوامل الأخرى التي يجب أخذها في الاعتبار وهي:
- كل طبقة إضافية تعني وقت عمل إضافي.
- يجب ترك وقت كافي بين الطبقات حتى تجف الطبقة السابقة.
- في الغرف ذات الديكور المعقّد أو الأشكال الهندسية المتعددة تنخفض الإنتاجية إلى النطاق الأدنى.
لهذا ننصح بأن يتم مراعاة هذه الأمور عند تسعير أعمال الدهان ضمن أعمال التشطيبات.
كيف تؤثر ظروف الموقع على تسعير مشروع تشطيب:
كل أرقام الإنتاجية التي تم شرحها سابقاً تمثل ظروف عمل معتدلة وطبيعية. ولذلك لا يجب أن يتم استخدامها كما هي في كل مشروع. حيث توجد ظروف تحتم عليك خفض هذه الأرقام قبل بناء السعر عليها مثل:
- الغرف الصغيرة.
- صعوبة الوصول إلى مكان العمل.
- ارتفاع السقف فوق 4.50 متر.
- عند استخدام نمط تنفيذ معقّد.
- رداءة حالة السطح الأساس.
ولهذا نحن في سيفيلتكس نعتبر أن استخدام أرقام إنتاجية مثالية في ظروف غير مثالية من أكثر الأخطاء التي تؤدي إلى خسارة مشروع التشطيب، لأن المقاول يكتشف أثناء التنفيذ أنه استهلك ساعات عمل أكثر مما قدّر، ودفع تكلفة أعلى مما قام بتسعيره فعلياً مما يعني الخسارة.
ثالثاً: نسب الهدر في تسعير مشروع تشطيب
نسبة الهدر في أعمال التشطيب لا تعتبر رقم ثابت يتم تطبيقه على جميع الحالات. حيث أن هذه النسبة تتغير بتغير المادة والنمط والغرفة. وإغفال أي من هذه الفروقات قد يؤدي إلى أخطاء مؤثرة في التسعير.
وفيما يلي أمثلة عملية على نسب الهدر بحسب أنماط وظروف التنفيذ. وهي مبنية على أرقام تساعدك على فهم كيف تختلف نسب الهدر من حالة إلى أخرى. وهذه الأرقام مستندة إلى بيانات MakeCalcs المبنية على المواصفة البريطانية BS 5385 وإلى بيانات Atlas Tile وShunWaste [3][4].
النمط المستقيم في أعمال التبليط:
عند تسعير البلاط فإنه يجب مراعاة شكل ونمط البلاط. ففي حالة التبليط بنمط مستقيم تصل نسبة الهدر القياسية إلى نحو 10% من الكمية الصافية المقاسة. لكن يجب الانتباه إلى أن هذا الرقم يمثل التبليط العادي في غرفة منتظمة الشكل دون وجود أنماط هندسية معقّدة. ولذلك يعتبر هذا النمط من أقل الأنماط من ناحية الهدر.
النمط القطري في أعمال التبليط:
عند تنفيذ البلاط بنمط قطري ترتفع نسبة الهدر إلى نحو 15%. ويرجع السبب في هذا إلى أن البلاط لا يتم تركيبه بشكل موازي للجدران بل بزاوية ميل مما يجعل القطع الطرفية عند الجدران وأطراف الغرفة أكثر عددا وأكثر صعوبة. ولذلك تزيد كمية الهدر مقارنة بالنمط المستقيم.
نمط عظم السمكة (Herringbone) في أعمال التبليط:
يعتبر نمط عظم السمكة (Herringbone) من أكثر أنماط التبليط التي ترفع نسبة الهدر. حيث تصل نسبة الهدر فيه إلى نحو 18%. ولذلك يعتبر هذا النمط من أبطأ الأنماط وأعلاها في الهدر مقارنة بالنمط المستقيم أو النمط القطري للأسباب التالية:
- هذا النمط يحتاج إلى عدد كبير من القطع عند الزوايا والنهايات.
- يكون البلاط المستخدم فيه في الغالب مستطيل الشكل مما يزيد من عمليات القطع الجانبية.
الغرف الصغيرة أو غير المنتظمة الشكل:
عند تسعير أعمال التبليط في الغرف الصغيرة أو غير المنتظمة الشكل يتم إضافة نسبة هدر إضافية 5% على الأرقام السابقة بغض النظر عن النمط المختار. وذلك لأن كل زاوية غير قائمة وكل فتحة باب أو نافذة تنتج قطع صغيرة لا قيمة لها. وكذلك الأمر في دورات المياه الصغيرة التي تمتلئ بالأجهزة الصحية والأركان المتعددة حيث يمكن أن يتضاعف الهدر عن الأرقام الأساسية.
الهدر في الخرسانة:
في الخرسانة يكون الهدر محدود يصل إلى نحو خمسة بالمئة، وذلك لأن التحكّم في عملية الصبّ يكون أكثر انضباطاً من القطع.
الهدر في الطوب والبلوك:
في أعمال الطوب والبلوك يكون الهدر غالبا في نطاق ثمانية إلى عشرة بالمئة. وقد ترتفع هذه النسبة عند وجود فتحات كثيرة أو نهايات معقّدة تحتاج إلى قص وتكسير أكثر أثناء التنفيذ.
الهدر في حديد التسليح:
يشير CIOB إلى أن الهدر في الحديد المشكّل يصل إلى نحو خمسة بالمئة. أما في الشبك فيكون الهدر في حدود اثنين ونصف بالمئة زائداً وصلات التربيط [5].
مثال تأثير اختلاف نسبة الهدر في تسعير التشطيب:
المثال العملي التالي يشرح تأثير نسبة الهدر عند تسعير مشروع تشطيب:
اذا كان لديك مشروع تبليط مساحته 100 متر مربع وسعر المادة فيه 20 وحدة نقدية للمتر المربع. ففي هذه الحالة تكون المقارنة كالتالي:
- عند تطبيق نسبة هدر 10% يتم شراء 110 متر مربع. وتكون تكلفة المادة 2,200 وحدة نقدية.
- عند تطبيق نسبة هدر 18% يتم شراء 118 متر مربع. وتكون تكلفة المادة 2,360 وحدة نقدية.
الفارق هنا 160 وحدة نقدية في بند مادة واحد ومساحة صغيرة 100 متر فقط. فما بالك في مشروع يحتوي على غرف كثيرة وأنماط مختلفة يمكن أن يتراكم هذا الفارق حتى يصبح رقم مؤثر في تكلفة المشروع.
رابعاً: تأثير جودة المواصفات على تسعير مشاريع التشطيب
من أخطر الأخطاء في تسعير التشطيبات أن يتم التعامل مع البند الاسمي كأنه سعر واحد ثابت. فبند مثل “تبليط متر مربع” لا يعني دائماً نفس السعر. فقد يكون نفس البند في جدول الكميات لكنه في الواقع عشرات الأسعار المختلفة بحسب المواصفة ونوع المادة وطريقة التنفيذ.
ولهذا يجب قبل تسعير أي بند تشطيب أن يتم فهم المواصفات التي تؤثر في السعر، وأهمها ما يلي:
حجم البلاطة وتأثيره على السعر:
حجم البلاطة يؤثر بشكل مباشر على السعر. فمثلاً البلاطة الكبيرة مثل 80×80 سنتيمتر تحتاج إلى قطع أقل ويمكن تنفيذها بسرعة أعلى مقارنة بالبلاطة الصغيرة مثل 10×10 سنتيمتر. أما الفسيفساء فتعتبر الأبطأ في التنفيذ على الإطلاق حيث قد يصل سعر وحدتها إلى ثلاثة أضعاف سعر البلاطة الكبيرة من نفس نوع المادة [3][4].
طبيعة المادة وتأثيرها على السعر:
طبيعة المادة نفسها تؤثر على السعر بشكل واضح ومباشر. فالخزف الصلد أو البورسلين (Porcelain) أصعب في القطع من السيراميك العادي بسبب صلابته العالية مما يؤدي إلى بطء العمل وزيادة تآكل شفرات القطع ورفع بعض التكاليف غير المباشرة. وكذلك الأمر في الرخام الطبيعي حيث أن لكل نوع منه خصائصه الخاصة التي تؤثر في سرعة العمل ونسبة الكسر.
النمط الهندسي وتأثيره على سعر التشطيب:
النمط الهندسي لا يؤثر على الهدر فقط كما ذكرنا سابقاً، بل يؤثر أيضاً على وقت التنفيذ ومستوى الحرفية المطلوبة. فكلما كان النمط أكثر تعقيداً احتاج إلى تخطيط أدق وعمالة أكثر مهارة، وهذا يجب أن يظهر في سعر بند التشطيب وليس في نسبة الهدر فقط.
حالة السطح قبل التنفيذ:
تؤثر حالة السطح الذي سيتم تنفيذ التشطيب عليه على التكلفة بشكل مباشر. فالأرضية غير المستوية قبل التبليط تحتاج إلى تسوية أولاً، أما الجدار غير الجاهز قبل الدهان فيحتاج إلى معالجة وتجهيز. وتعتبر هذه كلها تكاليف إضافية حقيقية.
وإغفال هذه الأعمال أثناء التسعير لا يعني أنها لن تحدث في الموقع، بل يعني فقط أنها ستنفذ بدون أن يتم تحصيل تكلفتها من العميل وبالتالي تصبح خسارة على المقاول.
درجة الجودة المطلوبة:
في أعمال التشطيب فإن درجة الجودة المطلوبة تؤثر في السعر بشكل واضح. ولشرح هذا بصورة عملية، عند تنفيذ بند تبليط في فندق خمس نجوم ووحدة سكنية اقتصادية، فقد يكون البند في الحالتين هو “تبليط بالمتر المربع”. لكن تكلفة العمالة والوقت المطلوب في الحالة الأولى قد تكون أعلى بكثير وربما تصل إلى ضعف الحالة الثانية، لأن مستوى الدقة المطلوب في فندق خمس نجوم يختلف بصورة تامة عن مستوى التشطيب في وحدة سكنية اقتصادية.
توصية سيفيلتكس بخصوص جدول التشطيبات والمواصفات:
من أحد توصياتنا التي دائماً نقدمها في سيفيلتكس أنه لا يجوز البدء في تسعير أي مشروع تشطيب قبل الاطلاع على جدول التشطيبات (Finishes Schedule)، لأنه هو الذي يوضح نوع التشطيب وجودته ومكان تطبيقه في كل غرفة وعلى كل سطح. فإذا كان لأي سبب من الأسباب لا يوجد جدول تشطيبات أو كان مبدئي جداً، فهذا يعني أنك تقوم بالتسعير بمعلومات ناقصة. وفي هذه الحالة يجب أن يظهر هذا النقص في احتياطي أعلى وفي أساس التقدير الذي بنيت عليه السعر.
خامساً: البنود الصغيرة التي تأكل الربح في تسعير مشروع تشطيب
هذا الجزء يعتبر من أهم أجزاء المقال. حيث يشمل أهم قائمة من البنود التي نعتبرها في سيفيلتكس بنود حقيقية ومشروعة وتحدث في الموقع بصورة فعلية، ولكن يتم اغفالها او نسيانها في كثير من الأحيان في التسعير الأولي. ثم يتفاجأ المقاول بظهورها بعد بدء التنفيذ واحدة بعد الأخرى حتى تستهلك جزء كبير من هامش الربح.
البند الأول: حماية الأعمال المنجَزة
عند تنفيذ اعمال التشطيبات فإن تتالي الاعمال يعتبر امر طبيعي، فكل تشطيب تم انجازه يحتاج الى حماية من المهن والاعمال اللاحقة. فعلى سبيل المثال:
- الأرضية المُبلَّطة بالبورسلين الثمين لا يمكن تركها بلا غطاء حين تبدأ أعمال الدهان.
- وكذلك السقف المعلَّق لايتم تركه بلا حماية حين تجري أعمال لياسة الجدران.
- والأبواب المركَّبة تحتاج تغطيةً أثناء التبليط المجاور لها.
لهذا يجب تسعير هذا البند صراحةً في الأعمال التمهيدية [6][7][8]، لأنه إذا وقع تلف لأعمال منجَزة بسبب إهمال الحماية فإن تكلفة الإصلاح تقع بالكامل على المقاول ولا يمكن استرداها من العميل. على أن يشمل التسعير:
- شراء مواد التغطية المناسبة لكل سطح.
- عمالة التركيب والتفكيك.
- عمليات الفحص الدورية للتحقّق من عدم تلف الحماية.
البند الثاني: أوقات الانتظار والتنسيق بين المهن
التسلسل الصحيح لأعمال التشطيب يفرض فترات انتظار بين كل مهنة وما يليها [7][9]. ويمكن توضيح هذا التسلسل بالشكل التالي:
اللياسة والبياض ← التبليط ← الأسقف المعلّقة ← الدهان ← تشطيبات التصميم الداخلي الدقيقة
وبين كل خطوة والتي تليها من هذا التسلسل توجد فترة انتظار لا يمكن تجاوزها فمثلاً طاقم التبليط لا يمكنه البدء قبل تمام جفاف اللياسة بشكل كافي، وأن الدهّانين لا يتم استدعاؤهم إلى الموقع إلا بعد اكتمال جميع ما يسبقهم. كما أنه في المشاريع الكبيرة متعددة الطوابق يتحوّل هذا التنسيق إلى مهمة إدارية جوهرية تستهلك وقت حقيقي يجب أن يتم احتسابه ضمن تكاليف الأعمال التمهيدية [10].
والأسوأ من هذا كله أن تداخل المهن بدون تسلسل صحيح قد يتسبب في إعادة أعمال. فإذا بدأ التبليط قبل تمام جفاف اللياسة فقد تظهر انفصالات لاحقاً ويتطلب الأمر إزالة البلاط وإعادته. وهذه تكلفة أكبر بكثير من تكلفة الانتظار من البداية.
البند الثالث: التنظيف المتعدّد المراحل
التنظيف في مشاريع التشطيب لا يحدث مرة واحدة في نهاية المشروع فقط، بل يتم تنفيذه على عدة مراحل [7]. وكل مرحلة من هذه المراحل تستهلك وقت عمال مُدرَّبين ومواد تنظيف. ولهذا فإن المقاول الذي يُسعِّر التنظيف النهائي فقط يُنفق على التنظيفات الوسيطة من هامش الربح دون أن يُلاحَظ ذلك في السجلات المالية.
وهذه المراحل الوسيطة غالبا ما يتم اغفالها او نسيانها عند تسعير مشروع تشطيب، وهي كما يلي:
- المرحلة الأولى هي التنظيف الوسيط بين مراحل العمل، مثل إزالة غبار اللياسة والبياض قبل بدء التبليط حتى لا يلتصق الغبار بالمونة ويؤثّر على جودة التثبيت.
- المرحلة الثانية هي التنظيف العميق عند اكتمال كل طابق أو قسم قبل انتقال فريق التشطيب الجديد إليه.
- المرحلة الثالثة هي التنظيف النهائي الشامل قبل التسليم والذي يشمل إزالة بقايا المونة وبقع الدهان وآثار الأدوات.
البند الرابع: معالجة الملاحظات (Snagging)
قائمة الملاحظات في أعمال التشطيب تستهلك وقت وموارد أكثر بكثير مما يتوقعه معظم المقاولين. فقد تحتاج ملاحظة صغيرة إلى إرسال عمال متخصصين إلى الموقع لإصلاح عيب واحد فقط. وقد تكون هذه الملاحظة خدشة في بلاطة، أو طلاء غير منتظم في ركن، أو درزة غير مستقيمة، أو لياسة بها نتوء صغير.
والمشكلة الحقيقية تكمن في أن تكلفة الانتقال والإصلاح لهذه الملاحظة الواحدة قد تكون أعلى بكثير من تكلفة تنفيذها بشكل صحيح من البداية. وفي مشاريع التشطيب المتوسطة قد تضم قائمة الملاحظات عشرات البنود، وكل بند منها له تكلفة فعلية.
ولهذا فإن الممارسة الصحيحة هي إدراج بدل صريح لمعالجة الملاحظات بنسبة تتراوح بين واحد وثلاثة بالمئة من إجمالي قيمة التشطيبات [7][8]. ويتوقف تحديد هذه النسبة على مستوى الجودة المطلوب، ودرجة وضوح المواصفات، ومدى اكتمال جدول التشطيبات. فكلما كانت المواصفات أوضح، انخفض عدد الملاحظات المتوقعة.
البند الخامس: فروق التقاطعات والنهايات والزوايا
عند التقاطع بين تشطيبات مختلفة تظهر أعمال إضافية لا تكون واضحة دائماً في الحصر الرئيسي. مثال على هذا:
- عند حافة درج مبلط قد تحتاج إلى تركيب ضفيرة حماية معدنية أو عقالة (Nosing).
- عند التقاطع بين تبليط الأرضية وتشطيب الجدار قد تحتاج إلى استخدام سيليكون مرن لامتصاص الحركة الحرارية وتقليل احتمال التشقق.
- وعند الانتقال بين مستوى تبليط ومستوى أرضية خشبية قد تحتاج إلى تركيب قطعة انتقالية خاصة.
- وكذلك عند أسفل الجدران المبلطة مع سكيرة اللياسة قد تظهر خطوط نهائية دقيقة تحتاج إلى وقت إضافي في التنفيذ.
فكل هذه البنود الصغيرة تعتبر بنود حقيقية ومشروعة، ويتم تنفيذها في الموقع فعلياً، ولكنها غالبا يتم اغفالها او نسيانها في التسعير الأولي لأن المقاول يركّز على الكميات الكبيرة ولا يعطي التفاصيل الصغيرة ما يكفي من الانتباه. ومع ذلك فإن تكلفتها الإجمالية في مشروع متوسط يمكن أن تصل إلى مبالغ مؤثرة [11].
البند السادس: الوصول إلى الأماكن الضيّقة ومناطق الارتفاع العالي
عند تسعير مشروع تشطيب فإن أحد توصيات سيفيلتكس هي الانتباه إلى أن العمل داخل الغرف الصغيرة والممرات الضيّقة ودورات المياه الصغيرة لا يشبه العمل في مساحة مفتوحة وسهلة الحركة. فهذه الأماكن غالبا تكون تكلفتها أعلى للأسباب التالية:
- الإنتاجية فيها تكون أبطأ.
- الهدر فيها يكون أعلى.
- الوصول إلى مكان العمل يكون أصعب.
- عمليات القطع تكون أكثر.
- وقت التثبيت يكون أطول.
وكذلك الأمر في الأسقف المرتفعة فوق 4.50 متر، فهي لا تحتاج فقط إلى عمالة، بل تحتاج في الغالب إلى سقالات داخلية خاصة لها تكلفة تأجير وتركيب وتفكيك. وهذه تكلفة لا يجب إغفالها عند التسعير.
ولهذا يشير RICS NRM2 إلى ضرورة الفصل بين التشطيبات في الأسطح ذات العرض الأقل من 600 ملليمتر، والإشارة صراحةً عندما يتجاوز ارتفاع السقف 3.50 متر [11]. حيث يعتبر هذا الفصل ليس مجرد تفصيل شكلي، ولكنه في الواقع يعكس فرق حقيقي في التكلفة يجب أن يظهر في سعر البند.
سادساً: اختلاف الأعمال التمهيدية بين حزمة التشطيب وحزمة الهيكل
الأعمال التمهيدية لحزمة التشطيب تختلف بشكل واضح عن الأعمال التمهيدية لحزمة الهيكل الإنشائي [6][12]. ففي الهيكل غالبا تكون الأعمال التمهيدية مرتبطة بالرافعات والمعدات الثقيلة ولوجستيات الخرسانة. أما في التشطيب فالأمر مختلف، حيث تتمحور الأعمال التمهيدية حول بنود أكثر ارتباطاً بطبيعة التشطيبات نفسها، ومن أهمها:
- تكاليف الوصول والسقالات الداخلية: فالسقالة التي يتم تركيبها للياسة السقف قد تكلف نفس التكلفة تقريباً سواء كانت اللياسة لغرفة صغيرة أو كبيرة، لأن تكلفة التركيب والتفكيك ثابتة إلى حد كبير. وهذا يعني أن التكلفة لا تزيد أو تنقص بنفس نسبة الكمية المقاسة.
- حماية الأعمال المنجَزة والتنسيق والتنظيف: وهي البنود التي تم تفصيلها في القسم السابق، لأنها تتكرر كثيراً في مشاريع التشطيب ولا يجب التعامل معها كبنود هامشية.
- التسلسل وإدارة الجدول الزمني: حيث إن تنسيق الطواقم المتتالية ومنع تداخل المهن يستهلك وقت إداري حقيقي يجب أن يظهر في التسعير.
- نسبة الأعمال التمهيدية من قيمة التشطيبات: فلا يجب مقارنتها مباشرة بنسبة الأعمال التمهيدية في حزمة الهيكل، لأن التشطيبات تحتوي على بنود تمهيدية ذات مبالغ ثابتة نسبياً لا تتناسب دائماً مع الكمية. ولهذا قد تكون نسبتها من قيمة المشروع أعلى مما يتوقعه المقاول، خصوصاً في المشاريع الصغيرة ذات التشطيبات عالية الجودة.
سابعاً: ربط احتياطي التشطيبات بنضج جدول التشطيبات
عند تسعير مشروع تشطيب لا يجب وضع الاحتياطي كنسبة جاهزة وثابتة في كل مشروع، لأن مستوى الاحتياطي يجب أن يرتبط بدرجة نضج جدول التشطيبات وفق منهجية AACE 56R-08 [13][14]. ويمكن فهم ذلك كالتالي:
- إذا كان جدول التشطيبات مكتمل تفصيلاً: أي أنه يوضح المواصفات لكل غرفة ولكل سطح. فهذا يعني أن تعريف المشروع ناضج بدرجة عالية، وفي هذه الحالة يكون الاحتياطي غالبا في نطاق خمسة إلى ثمانية بالمئة.
- إذا كان جدول التشطيبات مبدئي: بمعنى أنه يحدد الأنواع العامة لكنه يترك بعض التفاصيل مفتوحة. فهذا يعني أن درجة النضج متوسطة، وفي هذه الحالة يكون الاحتياطي المناسب غالبا في نطاق عشرة إلى خمسة عشر بالمئة.
- إذا كان جدول التشطيبات غائب أو أولي جداً: أي أنه لا يتجاوز تحديد الفئات العامة. فهنا لا يجب أن يقل الاحتياطي عن خمسة عشر إلى عشرين بالمئة، لأن أي بند في المواصفات قد يتغير لاحقاً ويكون لكل تغيير تكلفة وأثر على الجدول الزمني.
والسبب العملي وراء ارتفاع الاحتياطي في التشطيبات هو أنها من أكثر البنود تعرضاً للتغيير في المرحلة المتأخرة من المشروع. فقد يقرر المالك في النصف الثاني من التنفيذ تغيير بعض اختيارات التشطيب، مثل:
- استبدال السيراميك العادي بالبورسلين الإيطالي.
- تغيير الدهان العادي إلى طلاء مخملي.
- إضافة ديكور للأسقف.
وفي هذه الحالة تكون تكلفة التغيير أعلى بكثير مما لو تم تحديده من البداية في مرحلة التصميم. ولهذا فإن الاحتياطي المحسوب من سجل المخاطر يساعد على استيعاب هذه الاحتمالات.
ثامناً: مثال عملي تطبيقي لتسعير مشروع تشطيب
في هذا المثال سنطبّق ما تم شرحه سابقاً على وحدة سكنية مساحتها 120 متر مربع. جميع الأرقام في المثال بوحدة CU.
الخطوة الأولى: بناء سعر وحدة تبليط غرف المعيشة
في البداية سنبدأ بتسعير تبليط غرف المعيشة على الأساس التالي:
- المساحة الصافية: 55 متر مربع.
- نوع البلاطة: سيراميك 60×60 سم.
- نمط التركيب: نمط مستقيم.
بعد تحديد المساحة ونوع البلاطة ونمط التركيب، نبدأ في بناء سعر وحدة تبليط غرف المعيشة خطوة بخطوة.
أولاً: مكوّن المادة
سعر البلاط في المثال هو 24.50 CU/m² ويضاف إليه اللاصق والمونة بقيمة 3.20 CU/m²، والدرزات بقيمة 1.80 CU/m². وبالتالي يكون مجموع المواد قبل الهدر:
24.50 + 3.20 + 1.80 = 29.50 CU/m²وبما أن نمط التركيب مستقيم وفي غرفة متوسطة الحجم، فسيتم استخدام هدر بنسبة 10%. ولذلك تصبح تكلفة المادة بعد الهدر:
29.50 ÷ 0.90 = 32.78 CU/m²ثانياً: مكوّن العمالة
- إنتاجية المبلّط في غرفة كبيرة وبلاطة 60×60 سم ونمط مستقيم تبلغ 12 m²/day.
- وسعر يوم العمل لطاقم مبلّط مع عامل مساعد هو 220 CU/day.
بالتالي تكون تكلفة العمالة لكل متر مربع:
220 ÷ 12 = 18.33 CU/m²ثالثاً: الأدوات والمواد الاستهلاكية
يتم إضافة بند صغير للأدوات والمواد الاستهلاكية بقيمة:
2.00 CU/m²وبذلك يكون سعر وحدة تبليط غرف المعيشة:
32.78 + 18.33 + 2.00 = 53.11 CU/m²وبالتالي فإن إجمالي تكلفة تبليط غرف المعيشة لمساحة 55 متر مربع فيكون:
55 × 53.11 = 2,921.05 CUالخطوة الثانية: بناء سعر وحدة تبليط دورات المياه
بعد تسعير غرف المعيشة ننتقل إلى تبليط دورات المياه. وهنا يجب الانتباه إلى نقطة مهمة، فرغم أن البند في الحالتين اسمه تبليط بالمتر المربع، إلا أن ظروف التنفيذ في دورات المياه مختلفة تماماً.
في هذا المثال يتم تسعير تبليط دورات المياه على الأساس التالي:
- المساحة الصافية: 18 متر مربع.
- نوع البلاطة: بورسلين 30×30 سم.
- نمط التركيب: نمط قطري.
- طبيعة المكان: غرف صغيرة.
حساب تكلفة المادة بعد الهدر
سعر البلاط في المثال هو 38.00 CU/m². ويضاف إليه اللاصق والمونة والدرزات بقيمة 5.50 CU/m². وبالتالي يكون مجموع المواد قبل الهدر:
38.00 + 5.50 = 43.50 CU/m²لكن لا يتم الاكتفاء بهذا الرقم كما هو، لأننا هنا أمام نمط قطري داخل غرف صغيرة. لذلك يتم حساب الهدر كالتالي:
15% + 5% = 20%وبذلك تصبح تكلفة المادة بعد الهدر:
43.50 ÷ 0.80 = 54.38 CU/m²تأثير ظروف التنفيذ على العمالة
في هذه الحالة تنخفض إنتاجية المبلّط إلى 6 m²/day فقط، رغم أنها كانت 12 m²/day في غرف المعيشة. والسبب أن العمل داخل دورة مياه صغيرة وبلاطة بورسلين ونمط قطري يكون أصعب بسبب كثرة القطع وضيق المساحة ووجود الأجهزة الصحية.
وبما أن سعر يوم العمل لطاقم المبلّط مع العامل المساعد هو 220 CU/day، فإن تكلفة العمالة لكل متر مربع تكون:
220 ÷ 6 = 36.67 CU/m²الإضافات الصغيرة والنتيجة النهائية
في دورات المياه يتم إضافة بند أدوات ومواد استهلاكية أعلى من غرف المعيشة بسبب كثرة القطع وأدوات البورسلين، وتكون قيمته في هذا المثال:
4.00 CU/m²وبذلك يكون سعر وحدة تبليط دورات المياه:
54.38 + 36.67 + 4.00 = 95.05 CU/m²وبالتالي فإن إجمالي تكلفة تبليط دورات المياه لمساحة 18 متر مربع يكون:
18 × 95.05 = 1,710.90 CUوهنا تظهر أهمية جدول التشطيبات. فالبند في الحالتين اسمه “تبليط م²”، لكن سعر دورات المياه وصل إلى 95.05 CU/m² مقابل 53.11 CU/m² في غرف المعيشة. وهذا فارق كبير سببه اختلاف المادة والنمط وظروف التنفيذ.
الخطوة الثالثة: التبليط في باقي المساحات
بعد حساب تبليط غرف المعيشة ودورات المياه، يتبقى لدينا تبليط المطبخ والمداخل والممرات. وهنا لا نحتاج إلى إعادة شرح الحساب من البداية، بل نستخدم نفس منطق التسعير مع تعديل النمط وظروف التنفيذ لكل مساحة.
تبليط المطبخ
المطبخ في هذا المثال مساحته 12 متر مربع، ونمط التركيب فيه مستقيم مع بلاطة كبيرة. لذلك يتم استخدام نفس سعر وحدة غرف المعيشة تقريباً:
53.11 CU/m²وبالتالي تكون تكلفة تبليط المطبخ:
12 × 53.11 = 637.32 CUتبليط المداخل والممرات
أما المداخل والممرات فالوضع مختلف قليلاً. فالمساحة هنا 15 متر مربع، والنمط قطري، والمكان ضيق وغير منتظم. لذلك يتم تطبيق هدر أعلى كالتالي:
15% + 5% = 20%وفي هذا المثال يكون السعر التقريبي لتبليط المداخل والممرات:
75.00 CU/m²وبالتالي تكون التكلفة:
15 × 75.00 = 1,125.00 CUالخطوة الرابعة: اللياسة والبياض
في هذه الخطوة ننتقل من التبليط إلى اللياسة والبياض. المساحة الإجمالية في المثال هي:
280 m² + 120 m² = 400 m²وهنا لا يصح التعامل مع الجدران والأسقف بنفس الإنتاجية، لأن أداء اللياسة على الجدران يختلف عن أدائها في الأسقف. فالعمل في الأسقف أبطأ لأنه يتم فوق الرأس، ولذلك يتم حساب كل جزء بشكل مستقل.
أولاً حساب أيام العمل
- الجدران: 280 m² ÷ 13 m²/day = 21.54 يوم عمل.
- الأسقف: 120 m² ÷ 8 m²/day = 15.00 يوم عمل.
وبذلك يكون إجمالي أيام العمل:
21.54 + 15.00 = 36.54 يوم عملوإذا كان سعر يوم العمل 190 CU/day، فإن تكلفة العمالة تكون:
36.54 × 190 = 6,942.60 CUثانياً حساب المواد
يتم حساب مواد اللياسة والبياض والتجهيز بقيمة 8.50 CU/m². وبالتالي تكون تكلفة المواد:
8.50 × 400 = 3,400.00 CUوبذلك يكون إجمالي اللياسة والبياض:
6,942.60 + 3,400.00 = 10,342.60 CUالخطوة الخامسة: الدهان
بعد الانتهاء من اللياسة والبياض ننتقل إلى حساب الدهان. وفي هذا المثال سيتم تنفيذ طبقتين دهان على كامل مساحة الجدران والأسقف وهي 400 متر مربع.
وبما أن الدهان سيتم على طبقتين فإن المساحة التراكمية التي سيتم تنفيذها لا تكون 400 متر مربع فقط، بل تصبح:
400 m² × 2 = 800 m²إذا كانت إنتاجية الدهان 25 m²/day، فإن عدد أيام العمل يكون:
800 ÷ 25 = 32 يوم عملوإذا كان سعر يوم العمل 160 CU/day، فإن تكلفة العمالة تكون:
32 × 160 = 5,120 CUأما تكلفة مواد الدهان فيتم حسابها على المساحة الأصلية 400 متر مربع، وليس على المساحة التراكمية للطبقات. فإذا كانت تكلفة المواد 6.00 CU/m²، فإن تكلفة المواد تكون:
6.00 × 400 = 2,400.00 CUوبذلك يكون إجمالي تكلفة الدهان:
5,120 + 2,400 = 7,520.00 CUالخطوة السادسة: الأسقف المعلّقة
بعد الانتهاء من الدهان ننتقل إلى بند الأسقف المعلّقة. وفي هذا المثال تبلغ مساحة الأسقف المعلّقة 50 متر مربع.
سعر الوحدة المستخدم في المثال هو 85.00 CU/m². وهذا السعر يشمل الهيكل والتشطيب معاً.
وبالتالي تكون تكلفة الأسقف المعلّقة:
50 × 85.00 = 4,250.00 CUمجموع الأعمال المُقاسة
بعد حساب البنود السابقة يمكن الآن تجميع تكلفة الأعمال التي تم قياسها مباشرة من الكميات. وهذا التجميع يساعدنا على معرفة تكلفة البنود الأساسية قبل إضافة الأعمال التمهيدية والاحتياطي والنفقات العامة والربح.
| البند | التكلفة CU |
|---|---|
| تبليط غرف معيشة 55 م² | 2,921.05 |
| تبليط دورات مياه 18 م² | 1,710.90 |
| تبليط مطبخ 12 م² | 637.32 |
| تبليط ممرات ومداخل 15 م² | 1,125.00 |
| لياسة وبياض 400 م² | 10,342.60 |
| دهان طبقتان 400 م² | 7,520.00 |
| أسقف معلّقة 50 م² | 4,250.00 |
| المجموع المُقاس | 28,506.87 |
الخطوة السابعة: الأعمال التمهيدية الخاصة بالتشطيب (مبالغ ثابتة لا نسبة)
| البند التمهيدي | CU |
|---|---|
| حماية الأعمال المنجَزة (مواد + عمالة تركيب وتفكيك) | 850.00 |
| تنظيف وسيط بين المراحل الثلاث | 680.00 |
| تسلسل وتنسيق الطواقم (وقت إدارة وانتظار) | 540.00 |
| سقالات داخلية للأسقف والأماكن المرتفعة | 420.00 |
| بدل معالجة الملاحظات (2% من المُقاس) | 570.14 |
| فروق التقاطعات والنهايات والزوايا | 320.00 |
| تنظيف نهائي شامل | 450.00 |
| مجموع الأعمال التمهيدية | 3,830.14 |
ويتضح لنا ان نسبة الاعمال التمهيدية من المُقاس = 13.4%، حيث يعتبر رقم مشروع في التشطيبات لأن بعض التمهيديات ثابتة لا تتناسب مع الكمية.
الخطوة الثامنة: النفقات العامة والربح
بعد إضافة الأعمال التمهيدية إلى مجموع الأعمال المقاسة يكون لدينا:
28,506.87 + 3,830.14 = 32,337.01 CUبعد ذلك يتم إضافة النفقات العامة والربح. وفي هذا المثال تم افتراض نفقات عامة بنسبة 10% وربح بنسبة 8%، أي أن النسبة الإجمالية تساوي 18%.
وبالتالي تكون قيمة النفقات العامة والربح:
32,337.01 × 0.18 = 5,820.66 CUوبذلك يكون المجموع قبل الاحتياطي:
32,337.01 + 5,820.66 = 38,157.67 CUالخطوة التاسعة: إضافة الاحتياطي
بما أن جدول التشطيبات في هذا المثال مبدئي لكنه مكتمل بدرجة معقولة، أي أن درجة نضج التعريف تقارب 40%، فسيتم استخدام احتياطي بنسبة 12%.
قيمة الاحتياطي تكون:
38,157.67 × 0.12 = 4,578.92 CUوبالتالي يكون السعر الإجمالي للمشروع:
38,157.67 + 4,578.92 = 42,736.59 CUويمكن تقريب السعر النهائي إلى:
43,000 CUأما المعدل التقريبي لكل متر مربع فيكون:
43,000 ÷ 120 = 358 CU/m²مقارنة أثر إغفال البنود الصغيرة على ربح مشروع التشطيب
بعد الوصول إلى السعر النهائي الصحيح فمن المهم أن نرى ماذا يمكن أن يحدث إذا تعامل المقاول مع مشروع التشطيب بنفس منهجية تسعير الهيكل. فالمشكلة الحقيقية تبدأ عندما يقلل الهدر، ويختصر الأعمال التمهيدية، ثم يضع احتياطي منخفض لا يناسب درجة نضج جدول التشطيبات. والجدول التالي يوضح أثر هذه الافتراضات على تكلفة المشروع:
| المعالجة | الصحيح | الخاطئ | الفارق |
|---|---|---|---|
| هدر دورات المياه 20% وليس 10% | 1,710.90 | 1,521.68 | −189.22 |
| أعمال تمهيدية كاملة | 3,830.14 | 850.00 حماية فقط | −2,980.14 |
| احتياطي 12% وليس 5% | 4,578.92 | 1,668.79 | −2,910.13 |
| إجمالي الخسارة التقريبية | ≈ −6,079 CU |
الفارق هنا ليس رقم بسيط. فخسارة تقارب 6,079 CU في مشروع قيمته النهائية حوالي 43,000 CU تعني خسارة تقارب 14.1% من قيمة العقد. وهذه النسبة كافية لإلغاء هامش الربح بالكامل وتحويل المشروع من مشروع رابح على الورق إلى مشروع خاسر في الواقع.
نصائح وتوصيات سيفيلتكس
دائماً ما نوصي في سيفيلتكس عند تسعير مشروع تشطيب إضافة إلى ما تم ذكره سابقاً بأن تنتبه إلى النقاط التالية:
- لا تبدأ تسعير التشطيبات من سعر البلاط أو أجرة العامل فقط. ابدأ من جدول التشطيبات نفسه لأنه هو الذي يوضح نوع التشطيب وجودته ومكان تطبيقه.
- لا تتعامل مع البند الاسمي وكأنه سعر واحد ثابت. فبند مثل “تبليط م²” يمكن أن يختلف سعره من غرفة إلى أخرى ومن نمط إلى آخر.
- لا تركّز فقط على البنود الكبيرة. ففي كثير من مشاريع التشطيب يكون الخطر الحقيقي في البنود الصغيرة التي تتكرر في كل مشروع.
- ننصحك بأن تقوم بتسعير البنود الصغيرة بوضوح مثل بنود حماية الأعمال المنجَزة وأوقات الانتظار بين المهن والتنظيف متعدد المراحل ومعالجة الملاحظات وفروق التقاطعات والنهايات والزوايا.
- لا تنظر إلى هذه البنود منفردة فقط. فقد تبدو بسيطة في البداية لكنها عند جمعها يمكن أن تمثل ما بين عشرة وخمسة عشر بالمئة من تكلفة المشروع.
- تذكّر أن تجاهل هذه البنود لا يعني أنها لن تحدث في الموقع. ولكنه يعني فقط أنك ستدفع تكلفتها من هامش الربح.
المراجع
[1] NRM 2: Detailed measurement for building works
[2] Construction Labor Productivity Rates | PDF | Masonry | Concrete؛ Production Rates: Prod Rate
[3] Tile Waste Factor by Laying Pattern — 10% to 18% | MakeCalcs
[4] How to Determine the Right Tile Quantity for Your Project – Atlas Marble & Tile
[5] Microsoft Word – QUS 210 Book
[6] RICS NRM 2: Detailed Measurement for Building Works
[7] Project Programme and Management in London Renovations: How to Run a Complex Build | ASAAN London
[8] Snagging Inspection: Making a Snagging List – ProjectManager
[9] How Poor Construction Sequencing Creates Scheduling Conflicts
[10] Sequencing the finish – Fine Homebuilding
[11] Week 2: Measurement of Internal Finishes