سعر متر العظم: كيف تحسب التكلفة بدقة؟

هل سبق لك وأن سألت أكثر من مقاول أو مهندس عن سعر متر العظم للمبنى نفسه، وحصلت على أسعار مختلفة؟ هذا الاختلاف في الإجابات والحصول على عدة أسعار نعتبره في سيفيلتكس أمراً طبيعياً، حيث لا يعني بالضرورة أن أحد العروض مرتفع والآخر منخفض، فقد يكون كل مقاول يحسب «العظم» بنطاق مختلف، أو يقسم التكلفة على مساحة مختلفة، أو يدخل في سعره بنوداً يستثنيها غيره. ولذلك لا يكفي أن تعرف أن سعر المتر يساوي رقماً معيناً، فالأهم بالنسبة لنا أن تعرف ما الذي يشمله هذا الرقم، وعلى أي مساحة تم حسابه، وكيف تم الوصول إليه.

معادلة حساب سعر متر العظم:

بصورة مبسطة فإن سعر متر العظم يمكن حسابه بالمعادلة التالية:

سعر متر البناء عظم = إجمالي تكلفة أعمال العظم ÷ مساحة المبنى المعتمدة للحساب.

ولكننا في سيفيلتكس ننبه بأن دقة هذه المعادلة تعتمد بالكامل على صحة طرفيها. فإذا اختلف تعريف العظم أو أساس المساحة يصبح سعر المتر الناتج مضللاً حتى لو كانت العملية الحسابية نفسها صحيحة. ولهذا سنقوم في هذا المقال بشرح ما الذي يدخل فعلاً في تكلفة العظم، وما المساحة التي ينبغي الاعتماد عليها، وكيف يمكن تقدير السعر بطريقتين مختلفتين، ثم نطبّق ذلك على مثال كامل لمبنى مساحته 442.32 م².

ما المقصود بالبناء عظم؟

يُعرف سيفيلتكس العظم بأنه الجزء الإنشائي من المبنى حتى اكتمال الهيكل وأعمال المباني الأساسية، وقبل الدخول في اللياسة والتشطيبات والأعمال الكهربائية والميكانيكية والصحية. ولمنع اختلاف التعريف من مشروع إلى آخر، يمكن الرجوع إلى التقسيم العنصري في NRM1 الصادر عن RICS، حيث إنه وفقاً لهذا التقسيم يمكن النظر إلى نطاق العظم على أنه يتكون أساساً من مجموعتين ^[1]:

البنية التحتية: وتشمل الحفر والأعمال الترابية والأساسات بأنواعها والبلاطات الأرضية وما يرتبط بها أسفل أدنى تشطيب أرضي.
البنية الفوقية: وتتكون من الإطار الإنشائي من أعمدة وكمرات وبلاطات وجدران قص، والطوابق العلوية، وهيكل السقف، والأدراج والمنحدرات، والجدران الخارجية، والجدران والقواطع الداخلية في حالتها غير المشطبة ^[1].

كما أن حدود العظم لا تعتمد على كون المبنى خرسانياً أو فولاذياً أو بجدران حاملة؛ الذي يتغير هو النظام الإنشائي والكميات وأسعارها، أما مبدأ تحديد النطاق فيبقى واحداً ^[2].

ولا تدخل عادة ضمن سعر العظم الأعمال التالية:

النوافذ والأبواب الخارجية.
الأبواب الداخلية.
اللياسة والدهان والتبليط.
التجهيزات وأعمال النجارة.
أعمال الكهرباء.
الأعمال الميكانيكية والصحية.
أعمال التكييف.
الأعمال الخارجية وتنسيق الموقع.

وبالتالي يمكن فهم العظم عملياً على أنه المرحلة التي يكون فيها الهيكل والبلوك مكتملين، لكن التشطيبات والخدمات لم تبدأ بعد. وتحديد هذه النقطة مهم عند فهم الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح، لأن عبارة «سعر العظم» وحدها لا تكفي للمقارنة بين عرضين؛ فقد يكون العرض الأعلى سعراً متضمناً أعمالاً إضافية لا يحتويها العرض الأرخص، وعند توحيد نطاق الأعمال قد يتبين أن السعرين متقاربان.

ما هي المساحة الصحيحة لحساب سعر متر العظم؟

نعتبر في سيفيلتكس أن المشكلة الثانية التي تواجه المسعّرين بعد تحديد النطاق هي تحديد المساحة الصحيحة التي سيتم استخدامها لحساب سعر متر العظم، ولهذا قسمنا أسس قياس مساحة المبنى إلى ثلاثة أنواع كما يلي:

المساحة الأرضية الداخلية الإجمالية (GIFA): وهي المساحة المقيسة حتى الوجه الداخلي للجدران المحيطة عند كل مستوى من مستويات المبنى، وتعتبر الأساس المستخدم في بيانات تكلفة المباني لدى RICS وBCIS ^[1].وتشمل الجدران والقواطع الداخلية والأعمدة وبيوت الدرج، لكنها لا تشمل سماكة الجدران الخارجية المحيطة ^[4].
المساحة الخارجية الإجمالية (GEA): تُقاس حتى الوجه الخارجي للجدران، ولذلك تكون أكبر من GIFA.
المساحة الداخلية الصافية (NIA): تمثل المساحة الداخلية الصافية القابلة للاستعمال، ولذلك تكون أصغر من GIFA ^[4].

والفرق بين هذه المساحات ليس اصطلاحياً فقط. إذا كانت تكلفة العظم الإجمالية ثابتة ثم قسمت مرة على GEA ومرة على GIFA ومرة على NIA، فستحصل على ثلاثة أسعار مختلفة للمتر رغم أنك تتحدث عن المبنى نفسه.

وقد يصل أثر الخلط بين أسس القياس إلى 20–30% في بعض الحالات. لذلك قبل أن تقارن سعر متر من مقاول بسعر مرجعي أو بمشروع سابق، اسأل سؤالاً واضحاً: على أي مساحة حُسب هذا السعر؟ ومن ثم تأكد أن المساحة المستخدمة في مشروعك محسوبة بالأساس نفسه.

مكونات سعر العظم

تشير تحليلات التكلفة على مستوى المبنى الكامل إلى أن البنية الفوقية قد تمثل نحو 41–47% من التكلفة، بينما تقع البنية التحتية في حدود 6–9% في مجموعات المقارنة المشار إليها في المصادر ^[7]. لكن هذه النسب تخص المبنى الكامل ولا تعني أن تكلفة العظم تنقسم بالطريقة ذاتها، إذ يتغير توزيعها بحسب التربة والنظام الإنشائي والبحور وعدد الطوابق وشكل المبنى. كما أن داخل العظم توجد مجموعة من البنود الرئيسية التي تتحكم في التكلفة، وخصوصاً في المباني الخرسانية، ومن أهمها:

الخرسانة المسلحة.
حديد التسليح.
القوالب والشدة.
الأساسات.
أعمال البلوك.
الحفر والأعمال الترابية.

ومن النقاط التي قد تفاجئ غير المتخصصين أن القوالب قد تكون من أكبر عناصر تكلفة الهيكل الخرساني. حيث يشير CRSI إلى أن القوالب تمثل أكبر مساهم منفرد في تكلفة عمالة أعمال الخرسانة، بينما تمثل التكاليف المرتبطة بالخرسانة نفسها نحو 30% من التكلفة المركبة المشار إليها ^[15].

كيف يمكن تقدير كميات العظم قبل وجود حصر تفصيلي؟

في المراحل المبكرة لا تكون لديك دائماً رسومات مكتملة تسمح بإعداد جدول كميات تفصيلي، وفي هذه الحالة ننصح باستخدام معاملات الكميات للحصول على تقدير أولي وفحص معقولية الكميات، وذلك من خلال ربط كمية أحد الموارد الرئيسية بمساحة المبنى أو بكمية مورد آخر. وللمساعدة في ذلك، قسمنا المعاملات المستخدمة في تقدير كميات العظم إلى أربعة معاملات رئيسية كما يلي:

معامل الخرسانة: وهو كمية الخرسانة بالمتر المكعب لكل متر مربع من GIFA. وجدت دراسة IIT Kanpur لمبانٍ خرسانية بإطارات مقاومة للعزوم من طابقين إلى عشرة طوابق أن خرسانة البنية الفوقية تقع تقريباً بين 0.26 و0.31 م³ لكل م² من مساحة الأرضية، بينما تراوحت مباني التحقق الفعلية بين 0.24 و0.30 م³/م². وعند إضافة الأساسات يرتفع معامل العظم الكامل عن هذه القيم ^[16].
نسبة حديد التسليح: وهي كمية الحديد بالكيلوجرام لكل متر مكعب من الخرسانة، وتختلف بدرجة كبيرة بين العناصر. ووفقاً للقواعد الإرشادية الواردة في المصادر، يمكن أن تقع تقريباً ضمن النطاقات التالية:
- الأساسات: 70–100 كجم/م³.
- البلاطات أحادية الاتجاه: 75–125 كجم/م³.
- الكمرات والأعمدة: قد ترتفع النسبة بدرجة كبيرة بحسب التصميم ^[18].
ويمكن استخدام مؤشر آخر على مستوى المبنى بربط كمية الحديد بمساحة المبنى بدلاً من حجم الخرسانة، فقد وجدت دراسة IIT Kanpur نطاقاً بين 28 و55 كجم/م² للمباني التي تناولتها ^[16].
معامل القوالب: وهو مساحة تلامس القوالب مقسومة على حجم الخرسانة ^[17].وبالاستناد إلى بيانات IIT Kanpur يمكن اشتقاق نطاق تقريبي للبنية الفوقية في حدود 5.7–6.4 م² من القوالب لكل متر مكعب من الخرسانة ^[16].
نسبة الجدران إلى الأرضية: وهي مساحة الجدران مقسومة على مساحة GIFA، وتستخدم كمؤشر على كمية الجدران المطلوبة لخدمة كل متر مربع من مساحة المبنى. فكلما ارتفعت هذه النسبة دل ذلك عادة على وجود مساحة جدران أكبر بالنسبة إلى المساحة الأرضية نفسها، وبالتالي قد ترتفع تكلفة الغلاف وأعمال المباني ^[7].

وتوصي سيفيلتكس بألا يتم التعامل مع هذه المعاملات كبديل للتصميم أو الحصر، وإنما كأداة للتقدير وفحص معقولية الكميات. فإذا أظهر جدول كميات لمبنى سكني منخفض مثلاً كثافة حديد بعيدة جداً عن القيم المعتادة، فهذه ليست إشارة إلى تعديل الرقم بصورة آلية ولكن إلى مراجعة التصميم أو الحصر وفهم سبب الاختلاف.

طرق حساب سعر متر البناء عظم

نعتمد في سيفيلتكس على طريقتين أساسيتين لحساب سعر متر البناء عظم، ولكننا ننبه إلى أنه من الأفضل اختيار الطريقة التي تتناسب مع مستوى المعلومات المتاحة ومرحلة المشروع، وعدم الاعتماد على طريقة واحدة في جميع الحالات.

1. الحساب من سعر متر مرجعي

وهنا يتم استخدام الطريقة التنازلية أو البارامترية، وهي طريقة سريعة تناسب دراسة الجدوى والمراحل الأولى من المشروع عندما لا تكون الكميات التفصيلية متاحة بعد. وتعتمد دقتها بصورة أساسية على مدى تشابه المشروع المرجعي مع مشروعك، وعلى صحة التعديلات المستخدمة لمراعاة اختلاف الزمن والموقع والمواصفات ^[12].

وتكون خطوات تطبيق هذه الطريقة كما يلي:

اختيار السعر المرجعي: تبدأ بسعر متر عظم من مشروع سابق مشابه أو من قاعدة بيانات تكلفة موثوقة.
تعديل السعر للمشروع الحالي: يتم تعديل السعر المرجعي بحسب الفروق في الزمن والموقع والمواصفات والظروف المؤثرة في التنفيذ، للوصول إلى سعر متر أكثر ملاءمة للمشروع.

سعر المتر المعدّل = سعر المتر المرجعي × معاملات التعديل

حساب تكلفة العظم: بعد الوصول إلى سعر المتر المعدّل، يضرب في المساحة الأرضية الداخلية الإجمالية (GIFA) للحصول على التكلفة التقديرية للعظم ويتم هنا استخدام المعادلة التالية:

تكلفة العظم = سعر المتر المعدّل × GIFA

ويُستخدم المبدأ نفسه عند تقدير تكلفة بناء بيت بالمتر المربع، مع اختيار سعر مرجعي مناسب وتعديله بما يتوافق مع خصائص المشروع.

2. الحساب من الكميات والأسعار

وهنا يتم استخدام الطريقة التصاعدية للتسعير، التي تعتبر أكثر قابلية للتدقيق من الطريقة السابقة، لذلك من الطبيعي أن تصبح الأساس للتسعير عندما تتوفر الرسومات والكميات، وقد طبقنا هذه الطريقة بصورة كاملة عند حساب تكلفة فيلا 300 متر، بينما يمكن استخدام سعر المتر المرجعي للمقارنة وفحص معقولية السعر الناتج.

ويتم الحساب على مرحلتين أساسيتين هما:

تبدأ من الخرسانة والحديد والقوالب والبلوك والحفر وغيرها من بنود العظم، فتحصر الكميات ثم تضرب كل كمية في سعر وحدتها. ووفق NRM2، يتم قياس الخرسانة والقوالب والتسليح كعناصر مستقلة ^[2].

وتكون المعادلة:

إجمالي الأعمال المباشرة = مجموع (كمية كل بند × سعر وحدته)

بعد ذلك تضاف الأعمال التمهيدية والمصاريف العامة والربح والمخصصات المطلوبة للوصول إلى إجمالي تكلفة العظم، ثم يقسم الناتج على المساحة الأرضية الداخلية الإجمالية (GIFA) للحصول على سعر متر العظم.

سعر متر العظم = إجمالي تكلفة العظم ÷ GIFA

اختيار طريقة التقدير حسب مرحلة المشروع

يربط تصنيف AACE بين مستوى نضج معلومات المشروع والطريقة المناسبة للتقدير، فكلما كانت المعلومات محدودة زاد الاعتماد على الطرق البارامترية والمؤشرات العامة، ومع تطور التصميم وتوفر الرسومات والكميات يصبح الانتقال إلى أسعار الوحدات والحصر التفصيلي أكثر ملاءمة ^[10].

وفي المراحل المبكرة يكون نطاق عدم اليقين واسعاً، وقد يصل في بعض نطاقات الفئة الخامسة لأعمال البناء إلى نحو −30%/+50% ^[10]. وهذه النطاقات ليست ضماناً حسابياً لدقة التقدير، وإنما مؤشرات نموذجية ترتبط بمخاطر المشروع ونضج معلوماته. وعملياً، لا ينبغي عرض تقدير مبكر مبني على سعر متر تقريبي كما لو كان سعراً نهائياً مستخرجاً من رسومات وكميات مكتملة.

جدول: طرق التقدير حسب نضج معلومات المشروع وفق تصنيف AACE

فئة التقدير	نضج تعريف المشروع	الطريقة المعتادة
5	0–2%	تقدير بارامتري / تكلفة لكل م²
4	1–15%	بارامتري / تجميعات
3	10–40%	مزيج من الطرق
2	30–75%	أسعار وحدات تفصيلية
1	65–100%	حصر تفصيلي شبه كامل أو كامل

مقارنة نتائج طريقتي التقدير

وترى سيفيلتكس أنه عند توفر البيانات المناسبة، فمن الأفضل استخدام الطريقتين بصورة مستقلة ثم مقارنة النتائج، بحيث يصبح الفرق بينهما أداة للمراجعة. فإذا كانت النتائج متقاربة، فهذا يدعم معقولية التقدير، أما إذا كان الفرق كبيراً فلا يكون الحل بأخذ متوسط الرقمين، وإنما الرجوع إلى الافتراضات والكميات والأسعار وفهم سبب الاختلاف، لأن لكل طريقة نوعاً مختلفاً من الأخطاء المحتملة، ومن أبرزها ما يلي:

السعر المرجعي: قد يعطي رقماً غير مناسب إذا كان المشروع الذي تتم المقارنة به يختلف عن مشروعك في التربة أو الموقع أو النظام الإنشائي أو المواصفات، حتى لو بدا المشروعان متقاربين من حيث المساحة.
التقدير التصاعدي: قد يحتوي على كمية ناقصة، أو إنتاجية غير واقعية، أو سعر وحدة غير محدث، الأمر الذي قد يؤدي أيضاً إلى نتيجة لا تعكس التكلفة الفعلية المتوقعة.

تحليل سعر وحدة بنود العظم

وفقاً لـ CIOB يتكون سعر الوحدة أساساً من المواد والعمالة والمعدات، مع احتساب الهالك، ثم تضاف المصاريف العامة والربح للوصول إلى سعر العطاء ^[13]. وترى سيفيلتكس أن دقة حصر الكميات وحدها لا تكفي للوصول إلى تقدير دقيق إذا كانت أسعار الوحدات المستخدمة مجرد أرقام منقولة دون تحليل لمكوناتها، ولذلك سنأخذ بند الخرسانة كمثال لشرح كيفية بناء سعر المتر المكعب من مكوناته، ونفترض ما يلي:

سعر توريد الخرسانة = 92.00 CU/م³.
الهالك = 5%.
طاقم صب تكلفته 540 CU في اليوم وينفذ 14 م³.
معدات الصب والمضخة والهزازات = 12.80 CU/م³.

خطوات بناء سعر وحدة من بنود العظم

بناءً على المعطيات السابقة، يتم بناء سعر الوحدة كما يلي:

تكلفة المادة بعد الهالك: كمية المادة × (1 + نسبة الهالك) × سعر التوريد = 1 × 1.05 × 92.00 = 96.60 CU
تكلفة العمالة: تكلفة طاقم العمل اليومية ÷ الإنتاجية اليومية = 540 ÷ 14 = 38.57 CU/م³
تكلفة المعدات: وفق التكلفة المقدرة للمضخة والهزازات ومعدات الصب = 12.80 CU/م³
التكلفة الصافية: تكلفة المادة + العمالة + المعدات = 96.60 + 38.57 + 12.80 = 147.97 CU/م³
سعر الوحدة بعد إضافة المصاريف العامة والربح بنسبة 10%: التكلفة الصافية × (1 + النسبة) = 147.97 × 1.10 ≈ 162.77 CU/م³

وهذا هو الفرق بين سعر وحدة مبني على تحليل لمكوناته وسعر تم اختياره اعتباطاً. والمنطق نفسه ينطبق على الحديد والقوالب؛ ففي حديد التسليح يجب مراعاة القص والثني والتركيب والهالك والوصلات، وفي القوالب ينبغي أن يعكس السعر عدد مرات إعادة الاستخدام ^[13].

بينما تعتمد تكلفة الحفر بدرجة كبيرة على إنتاجية المعدة وزمن الدورة وكفاءة التشغيل ^[19].

مثال لحساب سعر متر البناء عظم

يجب التنبيه إلى أن جميع الأسعار المستخدمة في هذا المثال افتراضات توضيحية بوحدات تكلفة مجردة CU وليست أسعار سوق، أما معاملات الكميات فبعضها تم اختياره بالاستناد إلى النطاقات المرجعية التي سبق عرضها، والبعض الآخر استخدم كافتراض توضيحي لاستكمال التطبيق. والهدف من المثال هو شرح منهجية سيفيلتكس لحساب سعر متر العظم وليس تقديم سعر سوق لأي بلد.

سنستخدم في هذا المثال العملي مشروع مبنى بإطار خرساني مسلح من طابقين، مساحته GIFA = 442.32 م²، بأساسات ضحلة شريطية ومنفصلة، وبلاطات معلقة مصمتة، وجدران بلوك للحشو والقواطع.

1. تقدير كميات أعمال العظم

نبدأ بتقدير الكميات الرئيسية من خلال مجموعة من المعاملات التوضيحية، بعضها اخترناه بالاستناد إلى النطاقات المرجعية التي سبق عرضها، مع فحص معقولية النتائج كلما توفرت قيمة مرجعية مناسبة.

الخرسانة: معامل الخرسانة المختار للعظم الكامل في هذا المثال هو 0.345 م³/م²، وهي قيمة متسقة مع نطاق خرسانة البنية الفوقية الوارد في دراسة IIT Kanpur، مع مراعاة أن الحساب هنا يشمل البنية التحتية أيضاً ^[16]. ويُحسب حجم الخرسانة = مساحة المبنى × معامل الخرسانة، أي: 442.32 × 0.345 = 152.60 م³ خرسانة.
حديد التسليح: نظراً لاختلاف كثافة التسليح بين الأساسات والبلاطات والكمرات والأعمدة، تم اختيار متوسط مرجح قدره 118.5 كجم حديد/م³ خرسانة. وهنا تكون كمية حديد التسليح = حجم الخرسانة × معدل حديد التسليح، أي: 152.60 × 118.5 = 18,083 كجم ≈ 18.1 طن. وللتأكد من معقولية الناتج نحسب كثافة الحديد = إجمالي كمية الحديد ÷ GIFA، أي: 18,083 ÷ 442.32 = 40.9 كجم/م²، وهي داخل نطاق 28–55 كجم/م² الوارد للمباني التي تناولتها دراسة IIT Kanpur ^[16].
القوالب: تبلغ النسبة المختارة في المثال 6.35 م² قوالب/م³ خرسانة، وهي ضمن النطاق 5.7–6.4 الذي سبق استخلاصه من البيانات المرجعية ^[16]. وبحساب مساحة القوالب = حجم الخرسانة × معامل القوالب نحصل على: 152.60 × 6.35 = 969.01 م² قوالب. وعند مقارنتها بمساحة المبنى نجد أنها تعادل نحو 2.19 م² قوالب لكل م² من GIFA.
البلوك: بافتراض نسبة جدران إلى أرضية قدرها 0.62 م² جدار لكل م² GIFA، تحسب مساحة البلوك = GIFA × نسبة الجدران إلى الأرضية، أي: 442.32 × 0.62 = 274.24 م² بلوك.
الحفر: أما الحفر فيُقدّر في هذا المثال باستخدام معامل توضيحي قدره 0.22 م³/م²، وتحسب كمية الحفر = GIFA × معامل الحفر، أي: 442.32 × 0.22 = 97.31 م³.

2. تسعير الكميات المباشرة

بعد الحصول على الكميات في الخطوة السابقة، يتم تسعير كل بند باستخدام سعر الوحدة الخاص به كما يوضح الجدول التالي. والأسعار المستخدمة هنا توضيحية فقط، إذ تختلف أسعار التنفيذ الفعلية باختلاف البلد والسوق وتوقيت التسعير.

جدول: تسعير الكميات المباشرة لأعمال العظم في المثال التطبيقي

البند	الكمية	سعر الوحدة (CU)	التكلفة (CU)
خرسانة إنشائية	152.60 م³	124.60	19,013.96
حديد تسليح	18,083 كجم	1.18	21,337.94
قوالب	969.01 م²	38.75	37,549.14
جدران بلوك	274.24 م²	22.40	6,142.98
حفر وأعمال ترابية	97.31 م³	7.35	715.23
إجمالي الأعمال المباشرة			84,759.25

ويلاحظ هنا أن القوالب تمثل أكبر بند في هذا المثال، إذ بلغت تكلفتها أكثر من 37 ألف وحدة، متجاوزة تكلفة الخرسانة وحدها وحديد التسليح وحده، وهو ما يتفق مع ملاحظة CRSI حول الوزن الكبير للقوالب في تكلفة أعمال الخرسانة ^[15].

3. إضافة التكاليف فوق الأعمال المباشرة

بعد تسعير الكميات وصل إجمالي الأعمال المباشرة إلى 84,759.25 CU، لكن هذا الرقم لا يمثل بعد إجمالي تكلفة العظم، إذ يجب إضافة الأعمال التمهيدية والمصاريف العامة والربح واحتياطي طوارئ التصميم. والنسب المستخدمة هنا افتراضات توضيحية خاصة بالمثال وليست نسباً ثابتة لجميع المشاريع.

الأعمال التمهيدية بنسبة 11%: قيمة الأعمال التمهيدية = إجمالي الأعمال المباشرة × 11% = 84,759.25 × 0.11 = 9,323.52 CU، وبإضافتها يصبح الإجمالي 94,082.77 CU.
المصاريف العامة والربح بنسبة 9%: تحسب على المجموع بعد إضافة الأعمال التمهيدية، أي: 94,082.77 × 0.09 = 8,467.45 CU، ليرتفع الإجمالي إلى 102,550.22 CU.
احتياطي طوارئ التصميم بنسبة 5%: يضاف في هذا المثال على المجموع السابق، ومن ثم: 102,550.22 × 0.05 = 5,127.51 CU.

وبذلك يصل إجمالي تكلفة العظم إلى:

إجمالي تكلفة العظم = 102,550.22 + 5,127.51 = 107,677.73 CU

4. حساب سعر متر البناء عظم

مما سبق، بلغ إجمالي تكلفة العظم 107,677.73 CU، وعليه تبقى الخطوة الأخيرة وهي تحويل هذه التكلفة إلى سعر للمتر المربع حتى يمكن مقارنتها بمشروعات أو أسعار مرجعية أخرى.

ويُحسب سعر متر البناء عظم = إجمالي تكلفة العظم ÷ GIFA، أي:

107,677.73 ÷ 442.32 = 243.44 CU/م²

إذن سعر متر البناء عظم في هذا المثال = 243.44 CU لكل م² من GIFA.

ويجب التذكير بأن هذا الرقم لا يمثل سعر سوق، وإنما هو ناتج مباشر عن الكميات والمعاملات وأسعار الوحدات والنسب التوضيحية المستخدمة في المثال.

التحقق من النتيجة بسعر متر مرجعي

بعد الوصول إلى سعر متر العظم بالطريقة التصاعدية، نستخدم السعر المرجعي كطريقة مستقلة للتحقق من معقولية النتيجة. ولأغراض هذا الشرح، سنعتبر أن السعر المرجعي بعد تعديله زمنياً ومكانياً يساوي 238.50 CU/م².

وتحسب التكلفة المرجعية من خلال:

التكلفة المرجعية = سعر المتر المرجعي × GIFA = 238.50 × 442.32 = 105,493.32 CU

بينما بلغ إجمالي تكلفة العظم المحسوبة بالطريقة التصاعدية 107,677.73 CU، وهو ما يعادل 243.44 CU/م² مقابل 238.50 CU/م² بالطريقة المرجعية.

وعليه فإن مقدار الاختلاف بين سعري المتر يحسب كما يلي:

نسبة الفرق = (243.44 − 238.50) ÷ 238.50 × 100 = 2.07%

وبذلك نجد أن الفرق بين الطريقتين يبلغ نحو 2.07% فقط، وهو ما يعطي مؤشراً جيداً على اتساق الحسابات المستخدمة في هذا المثال.

وهدف سيفيلتكس من هذه المقارنة ليس الوصول إلى رقمين متطابقين تماماً، وإنما استخدام الفرق بينهما كأداة للمراجعة. فإذا ظهر تفاوت كبير، فلا يكون الحل بأخذ متوسط النتيجتين، بل بالرجوع إلى الكميات وأسعار الوحدات والمعاملات المستخدمة والسعر المرجعي، وتحديد سبب الاختلاف قبل اعتماد السعر.

ومع تقدم التصميم وتوفر رسومات أكثر اكتمالاً، يمكن استبدال الكميات المقدرة بالمعاملات بكميات محصورة فعلياً وفق NRM2، مع بقاء معاملات الكميات وسعر المتر المرجعي كوسيلتين مستقلتين لفحص معقولية التقدير ^[2].

العوامل التي تؤثر في تسعير متر العظم

مما تؤكد عليه سيفيلتكس أنه حتى لو كانت مساحة مبنيين متساوية، فلا يعني ذلك بالضرورة أن يكون سعر متر العظم متساوياً، ويرجع ذلك إلى أن التكلفة تتأثر بمجموعة من العوامل المرتبطة بتصميم المشروع وظروفه وموقعه ومن ابرز هذه العوامل ما يلي:

التربة ونوع الأساسات: الأساسات الضحلة على تربة جيدة تختلف في كمياتها وتكلفتها عن اللبشة أو الخوازيق التي قد تكون مطلوبة عند ضعف التربة أو ارتفاع الأحمال.
البحور وشكل النظام الإنشائي: تؤثر البحور بين الأعمدة وطريقة توزيع العناصر الإنشائية في أعماق البلاطات والكمرات وكميات الخرسانة وحديد التسليح المطلوبة.
عدد الطوابق وارتفاعاتها: عند مقارنة تكلفة بناء دور واحد بدورين، يظهر أن اختلاف عدد الطوابق وارتفاعاتها يؤدي إلى تغير كميات الأعمدة والقوالب ومتطلبات النظام الإنشائي، ومن ناحية أخرى ترى سيفيلتكس أن زيادة عدد الطوابق قد تؤدي إلى توزيع تكلفة الأساسات على مساحة إجمالية أكبر.
المتطلبات الزلزالية: قد تؤدي إلى زيادة كميات التسليح والخرسانة المطلوبة. وقدرت دراسة IIT Kanpur علاوة دمج المقاومة الزلزالية في الحالات التي تناولتها بين 2 و30%، كما سجلت إحدى الحالات زيادة كبيرة في التسليح عند مستوى زلزالي مرتفع ^[16].
اختيار النظام الإنشائي: يمكن أن يغير التكلفة والبرنامج الزمني للمشروع. ففي دراسة مقارنة نشرتها SteelConstruction.info لمشروع في وسط لندن، بلغت تكلفة خيار البلاطة المسطحة الخرسانية 2,183 جنيهاً/م² مقابل 1,982 جنيهاً/م² للخيار الفولاذي المركب، أي بفارق يقارب 10% في إجمالي تكلفة المبنى في تلك الحالة المحددة ^[20].

ويضاف إلى ذلك وجود البدرومات، وشكل المسقط، وحجم المشروع ^[7].

كما تؤثر تقلبات أسعار الحديد والأسمنت والعمالة والمعدات ^[21]. ولهذا لا يمكن التعامل مع سعر متر العظم كرقم ثابت منفصل عن مواصفات المشروع وموقعه وتاريخ التسعير.

أخطاء شائعة في حساب تكلفة متر العظم

هناك مجموعة من الأخطاء التي رصدتها سيفيلتكس والتي يمكن أن تؤثر بصورة مباشرة في السعر الناتج، ومن أبرزها ما يلي:

عدم تحديد نطاق العظم ومقارنة عرض يشمل بنوداً إضافية بعرض آخر يستثنيها.
استخدام أساس مساحة مختلف بين السعر والمشروع، مثل تطبيق سعر مبني على GIFA على مساحة GEA أو NIA.
استخدام سعر قديم أو من موقع مختلف دون تعديل أثر الزمن والموقع.
استخدام نسبة حديد واحدة لجميع العناصر أو الخلط بين كجم/م³ وكجم/م².
إغفال الوصلات والهالك في حديد التسليح أو عدم قياس القوالب كاملة.
عدم احتساب إعادة استخدام القوالب بصورة واقعية عند بناء سعرها.
نسيان الأعمال التمهيدية والمصاريف العامة والربح والاكتفاء بتكلفة الأعمال المباشرة فقط.
إظهار تقدير مبكر وكأنه رقم نهائي دون توضيح مستوى نضج المعلومات أو نطاق عدم اليقين.
الاعتماد على طريقة حساب واحدة فقط دون إجراء تحقق مستقل بطريقة أخرى.
إهمال ظروف التربة وتطبيق سعر مبني على أساسات ضحلة على مشروع يحتاج إلى نظام أساسات مختلف.

التعامل مع تكلفة متر العظم حسب مرحلة المشروع

لا تكون طريقة حساب سعر العظم واحدة في جميع مراحل المشروع، وإنما تتغير بحسب مستوى المعلومات المتاحة في كل مرحلة:

في مرحلة الفكرة: قد لا تتوفر سوى مساحة المبنى ونوعه وعدد الطوابق، وهنا يكون سعر المتر المرجعي المعدل أداة مناسبة للحصول على تقدير أولي للموازنة.
مع تطور التصميم: عندما يبدأ النظام الإنشائي والشبكة ونوع الأساسات في الظهور، يمكن استخدام معاملات الكميات لبناء تقدير أكثر ارتباطاً بالمشروع، وفي الوقت نفسه استخدامها لفحص معقولية سعر المتر المرجعي.
عند اكتمال الرسومات: يصبح الحصر الفعلي والتسعير التفصيلي للكميات هو الأساس الطبيعي للتقدير، مع الإبقاء على سعر المتر والمعاملات كأدوات مستقلة للتحقق من النتيجة.

وبغض النظر عن مرحلة المشروع، يجب أن يصاحب أي سعر ثلاثة بيانات أساسية حتى يمكن فهمه ومقارنته بصورة صحيحة، فمن دون هذه المعلومات لا يمكن مقارنة سعر متر العظم بمشروع آخر بصورة عادلة، حتى لو بدا الرقمان متقاربين. وهذه المعلومات هي:

نطاق الأعمال الذي يشمله السعر.
أساس المساحة المستخدم في الحساب.
تاريخ السعر وموقع المشروع.

حدود استخدام الأرقام والمعاملات

تستخدم معاملات الكميات والأرقام المرجعية في هذا المقال كأدوات للتقدير وفحص المعقولية، وليس كقيم ثابتة يمكن تطبيقها على جميع المشروعات دون مراجعة، ومن أهم حدود استخدامها ما يلي:

معاملات IIT Kanpur مستمدة من مجموعة محددة من المباني الخرسانية المقاومة للزلازل من طابقين إلى عشرة طوابق، كما أن بعض القيم الواردة فيها تتعلق بالبنية الفوقية فقط. ولذلك تستخدم هذه البيانات هنا كمرجع استرشادي للمقارنة وفحص معقولية النتائج، وليس كمعاملات ثابتة لكل مبنى ^[16].
وبالنسبة لكثافات حديد التسليح فإنها تختلف باختلاف العنصر والنظام الإنشائي والأحمال والاشتراطات التصميمية، ولذلك تبقى الرسومات والتصميم الإنشائي والحصر الفعلي هي المرجع النهائي للكميات عند توفرها ^[18].

المراجع

[1] RICS, New Rules of Measurement: NRM1 — Order of cost estimating and cost planning for capital building works (2nd edition, 2012; with later updates).

[2] RICS, New Rules of Measurement: NRM2 — Detailed measurement for building works.

[3] RICS, NRM3 — Order of cost estimating and cost planning for building maintenance works.

[4] RICS, Code of Measuring Practice, 6th edition.

[5] RICS / IPMS Coalition, International Property Measurement Standards: All Buildings and RICS Property Measurement, 2nd edition.

[6] BCIS, Elemental Standard Form of Cost Analysis — Principles, Instructions, Elements and Definitions, 4th NRM Edition.

[7] RICS, Cost Analysis and Benchmarking.

[8] AACE International, Recommended Practice 17R-97 — Cost Estimate Classification System.

[9] AACE International, Recommended Practice 18R-97 — Cost Estimate Classification System, As Applied in EPC for the Process Industries.

[10] AACE International, Recommended Practice 56R-08 — Cost Estimate Classification System, As Applied for the Building and General Construction Industries.

[11] AACE International, Professional Guidance Document No. 01 — Guide to Cost Estimate Classification Systems.