تسعير بند مستحدث في العقد: 4 خطوات لبناء واعتماد السعر

قد تظهر أثناء تنفيذ المشروع أعمال جديدة لم تكن موجودة في جدول الكميات المسعّر Bill of Quantities – BOQ أو قائمة أسعار العقد Schedule of Rates، سواء نتيجة أمر تغيير Variation أصدره صاحب العمل، أو تعديل في التصميم، أو ظهور متطلبات لم تكن ضمن نطاق البنود المسعرة عند توقيع العقد. وعند تسعير بند مستحدث أثناء التنفيذ نستهل المراجعة في سيفيلتكس من العقد نفسه لمعرفة هل يغطي العمل سعر قائم؟ وهل يوجد بند مشابه يمكن الاشتقاق منه؟ وإذا لم يقدم العقد أساساً مناسباً للتسعير، يبنى سعر جديد من موارده ثم يقدم للاتفاق أو التقييم وفق الآلية التعاقدية المحددة.

الفرق بين تسعير بند مستحدث أثناء التنفيذ والبند الناقص في BOQ أثناء المناقصة

يتناول هذا المقال الحالة التي تظهر بعد توقيع العقد وأثناء التنفيذ، عندما يصبح المشروع خاضعاً لأسعار العقد وقواعد تقييم التغييرات الواردة فيه.

أما إذا اكتشف المقاول أثناء إعداد المناقصة أن الرسومات أو المواصفات تتطلب عمل غير ظاهر في BOQ، فالمشكلة تقع قبل التعاقد ويكون التعامل معها من خلال مراجعة مستندات المناقصة والاستفسارات والتوضيحات وتسعير النقص بصورة واضحة في العرض. لذلك تختلف هذه الحالة عن إنشاء سعر جديد لعمل تمت إضافته أو تغييره بعد توقيع العقد.

حالات ظهور بند مستحدث أثناء التنفيذ

البند المستحدث في هذا السياق هو عمل مطلوب تنفيذه، ولكن لا يوجد في المستند المسعّر سعر تعاقدي يمكن تطبيقه عليه بصورة مباشرة. ومع ذلك، فإن عدم العثور على اسم العمل نفسه داخل BOQ لا يعني تلقائياً أنه بند مستحدث، لأن بعض الأعمال قد تكون داخلة ضمن نطاق بند قائم وفق وصفه أو قواعد القياس.

ومن الحالات التي قد يظهر فيها بند مستحدث أثناء التنفيذ:

• أمر تغيير Variation يضيف عملاً غير موجود في النطاق الأصلي.
• تعديل في الرسومات أو المواصفات يضيف مكوناً جديداً.
• إضافة جزء جديد إلى نطاق المشروع.
• ظهور متطلبات أثناء التنفيذ لم تكن مدرجة في البنود الأصلية.
• استبدال حل فني بآخر يختلف جوهرياً في طبيعته وموارده.

الفرق بين تسعير بند مستحدث وإعادة تسعير بند موجود

يجب التفريق بين وجود بند قائم تغيرت كميته وظهور عمل لا يوجد له سعر مناسب أصلاً:

إعادة التسعير Re-rating تخضع لشروط وحدود العقد الخاصة بتعديل أسعار البنود القائمة، بينما يتطلب البند المستحدث البحث عن أساس آخر للتقييم. والخلط بين الحالتين قد يؤدي إلى استخدام آلية تعاقدية غير مناسبة حتى لو كان الحساب نفسه صحيحاً.

خلاصة 4 خطوات لتسعير بند مستحدث أثناء التنفيذ

تستخدم سيفيلتكس التسلسل التالي عند مراجعة سعر بند مستحدث:

1. تأكد من عدم وجود سعر تعاقدي مناسب يغطي العمل.
2. ابحث عن أقرب بند مشابه واشتق منه السعر بعد تعديل الفروق.
3. إذا لم يوجد بند مشابه بدرجة كافية، ابنِ سعراً جديداً من الموارد الفعلية.
4. قدم السعر للاتفاق أو التقييم والاعتماد وفق آلية العقد.

ويجعل هذا التسلسل أسعار العقد هي المرجع الأول للتقييم، ولا ينتقل التحليل إلى بناء سعر جديد بالكامل إلا بعد التأكد من أن الأسعار القائمة لا تقدم أساساً مناسباً للعمل المطلوب.

الخطوة الأولى: التأكد من عدم وجود سعر تعاقدي مناسب

قبل تصنيف العمل على أنه بند مستحدث، تراجع المستندات التي تحدد نطاق الأسعار المتفق عليها:

• وصف البند في BOQ أو قائمة أسعار العقد Schedule of Rates.
• وحدة القياس.
• المواصفات المرتبطة بالبند.
• مقدمات جدول الكميات Preambles.
• قواعد القياس المعتمدة في العقد.
• نطاق تغطية البند Item Coverage.
• البنود القريبة التي يمكن أن يكون العمل داخل نطاقها.

فبعض طرق القياس تعتبر أعمال مساعدة معينة داخلة ضمن سعر البند حتى إذا لم تظهر في سطر مستقل، بينما قد يقع النشاط الجديد فعلاً خارج حدود جميع البنود القائمة. ولهذا توثق المراجعة وصف البنود وقواعد التغطية التي تمت دراستها وأسباب استبعادها، لأن مجرد القول إن العمل “غير موجود في BOQ” لا يثبت وحده الحاجة إلى سعر جديد ^[1].

الخطوة الثانية: اشتقاق السعر من أقرب بند مشابه

إذا لم يوجد سعر مطابق، يبحث مهندس التسعير عن أقرب سعر تعاقدي لعمل مشابه. ويستخدم السعر المتفق عليه كأساس، ثم تعدل الأجزاء التي تختلف بين العمل الأصلي والعمل الجديد.

وتضع مبادئ RICS لتقييم التغيير أسعار الأعمال المطابقة أو المشابهة في مقدمة طرق التقييم، ثم تسمح باستخدام أسعار أخرى من العقد كأساس لإنشاء سعر جديد مع تعديلات مناسبة قبل الانتقال إلى سعر عادل مبني من الصفر ^[2].

متى يمكن استخدام سعر بند مشابه؟

يعتمد القرار على مدى التشابه الفعلي في:

• طبيعة العمل.
• المواد.
• ظروف التنفيذ.
• العمالة المطلوبة.
• المعدات.
• موقع العمل وصعوبة الوصول.
• الإنتاجية.
• مستوى التعقيد.

ولا تكفي وحدة القياس وحدها لإثبات التشابه؛ فقد يكون بندان مقاسان بالمتر الطولي، بينما يختلف كل منهما كلياً في المواد والعمالة والمعدات وطريقة التنفيذ.

كيفية اشتقاق السعر من بند مشابه

يمكن تبسيط طريقة التعديل بالعلاقة التالية:

فإذا كان العقد يحتوي على سعر لنوع من البلاط، وأضيف نوع آخر تختلف فيه المادة فقط بينما بقيت طريقة التركيب والإنتاجية متقاربة، يمكن استخدام السعر الأصلي كأساس واستبدال تكلفة المادة.

لكن إذا تغيرت المادة وطريقة التركيب والعمالة والمعدات وظروف التنفيذ معاً، يصبح السعر القديم أساساً ضعيفاً للمقارنة، وقد يكون بناء السعر من موارده أكثر دقة ووضوح.

التعديل العادل Fair Allowance عند اشتقاق السعر

في عقود JCT، عندما يكون العمل مشابه في طبيعته لكن التنفيذ يتم تحت ظروف مختلفة أو تتغير الكمية بصورة مؤثرة، تستخدم أسعار المستند المسعّر كأساس مع تعديل عادل Fair Allowance يعكس الفرق ^[3].

ولا يعني التعديل العادل إضافة نسبة عامة على السعر، بل تحديد عناصر الاختلاف وإظهار أثر كل منها، مثل:

• ارتفاع تكلفة المادة.
• انخفاض الإنتاجية.
• تنفيذ العمل على ارتفاع.
• الحاجة إلى معدات إضافية.
• زيادة مسافة النقل.
• صعوبة الوصول إلى موقع التنفيذ.

وبذلك يبقى السعر الجديد مرتبطاً بالأساس التعاقدي بدلاً من أن يتحول إلى نسبة تقديرية يصعب تفسيرها أو مراجعتها.

الخطوة الثالثة: بناء سعر جديد من الموارد Star Rate

إذا لم يوجد في العقد سعر مشابه بدرجة كافية، يبنى سعر جديد من موارده من خلال تحليل المواد والعمالة والمعدات والتكاليف المباشرة الأخرى. وقد تستخدم بعض الممارسات مصطلح Star Rate عند إنشاء أو تعديل سعر لا يمكن تطبيق الأسعار التعاقدية القائمة عليه بصورة مباشرة، مع اختلاف استخدام المصطلح بحسب العقد والسوق ^[4].

يبدأ التحليل بحساب التكلفة المباشرة:

ثم يحدد سعر البند وفق الأساس التعاقدي:

ويكون مستوى الإثبات المطلوب أكبر كلما ابتعد البند المستحدث عن الأعمال والأسعار الموجودة في العقد، لأن المراجع يحتاج إلى فهم الموارد والكميات والإنتاجية التي أنتجت السعر النهائي، وليس الرقم النهائي فقط ^[5].

مستندات دعم سعر البند المستحدث

تساعد المستندات التالية على إثبات عناصر التحليل ومراجعتها:

• عروض الموردين.
• عروض المقاولين المتخصصين.
• كميات المواد.
• نسب الهالك.
• ساعات العمالة.
• إنتاجية فرق العمل.
• تكلفة المعدات وفترة استخدامها.
• تكاليف النقل.
• الأسعار السوقية المستخدمة.
• نسبة المصاريف والربح وأساسها التعاقدي.
• الأسعار المشابهة التي تمت مراجعتها وسبب عدم استخدامها.

إضافة المصاريف والربح إلى سعر البند المستحدث

السعر العادل لا يقتصر بالضرورة على التكلفة المباشرة، إذ تحدد شروط العقد طريقة إضافة المصاريف والربح إلى التغيير.

وتدعم بعض السوابق والمراجع القانونية المتعلقة بتقييم التغييرات إدخال المساهمة المناسبة في المصاريف والربح ضمن التقييم العادل ما لم تنص الآلية التعاقدية على خلاف ذلك ^[6]. لذلك تؤخذ النسبة أو الطريقة من العقد نفسه بدلاً من إضافة نسبة افتراضية لا تستند إلى الأساس المتفق عليه.

الخطوة الرابعة: تقديم السعر للاتفاق أو التقييم والاعتماد

اكتمال الحساب لا يجعل السعر الجديد سعراً تعاقدياً معتمداً؛ إذ يجب أن يمر عبر الجهة وآلية التقييم المحددتين في العقد.

في FIDIC ترتبط عملية الاتفاق أو التحديد Determination بدور المهندس وفق إصدار العقد وشروطه ^[7]. وفي JCT يكون تقييم التغيير مرتبط بقواعد التقييم بعد تعليمات المعماري أو مدير العقد Architect / Contract Administrator، ويقوم مهندس الكميات Quantity Surveyor بالتقييم عندما لا يتفق الطرفان على القيمة ^[8].

أما NEC4 فيختلف عن FIDIC وJCT في أن الحدث التعويضي Compensation Event لا يقيّم افتراضياً من خلال تطبيق أسعار BOQ، بل يعتمد أساساً على التكلفة المحددة مضافاً إليها الأتعاب Defined Cost + Fee وفق جدول مكونات التكلفة Schedule of Cost Components المناسب للعقد ^[9].

اختلاف تسعير البند المستحدث بين FIDIC وNEC4 وJCT

يوضح الجدول السابق أن الوصول إلى قيمة التغيير لا يتم بالطريقة نفسها في جميع النماذج التعاقدية:

• FIDIC: تستخدم أسعار العقد المناسبة أولاً، ثم الأسعار المشابهة، ثم يبنى سعر جديد عندما لا يكون السعر القائم مناسباً ^[10]. وفي FIDIC 2017 يمكن، عند غياب السعر المناسب، الوصول إلى التقييم من خلال التكلفة مضافاً إليها الربح Cost Plus Profit وفق تعريفات العقد ^[7].
• JCT: تحدد درجة التشابه طريقة التقييم؛ فالعمل المشابه في ظروف مشابهة يعتمد على أسعار العقد، والعمل المشابه تحت ظروف مختلفة يستخدم السعر كأساس مع Fair Allowance، أما العمل غير المشابه فيقيّم باستخدام Fair Rates and Prices ^[3].
• NEC4: يعتمد التقييم أساساً على التكلفة المحددة مضافاً إليها الأتعاب Defined Cost + Fee، ولا تكون أسعار BOQ هي الأساس الافتراضي لتقييم Compensation Event، مع إمكانية الاتفاق على استخدام أسعار أو مبالغ مقطوعة في بعض الحالات وفق العقد ^[9].

أهمية توقيت تسعير البند المستحدث والإشعارات التعاقدية

إعداد السعر ومراجعته مبكراً يقلل مساحة الخلاف على الموارد والإنتاجية والأسعار المستخدمة. أما تنفيذ العمل بالكامل ثم بدء التفاوض على السعر فيجعل بعض عناصر التكلفة أكثر صعوبة في الإثبات، خصوصاً ساعات العمالة واستخدام المعدات وظروف التنفيذ الفعلية.

كما ترتبط التغييرات بإجراءات زمنية تختلف حسب العقد. ففي NEC4 تخضع الأحداث التعويضية Compensation Events لإجراءات إشعار ومواعيد محددة قد تؤثر في الاستحقاق ^[9]، بينما يحدد FIDIC إجراءات زمنية لتقديم تفاصيل التغيير ^[11]. ولذلك يجب إدارة الإشعار وتقديم السعر بالتوازي مع التحليل المالي للبند.

استخدام السعر المؤقت Provisional Rate قبل اعتماد السعر النهائي

قد يتطلب البرنامج تنفيذ العمل قبل انتهاء مراجعة السعر. وفي بعض نماذج FIDIC يمكن استخدام السعر المؤقت Provisional Rate لأغراض الدفعات المرحلية إلى أن يتم الاتفاق على السعر النهائي أو تحديده وفق العقد ^[7]، وهو ما يسمح بتقييم الأعمال المنفذة مؤقتاً من دون انتظار اكتمال عملية الاتفاق على السعر.

مثال عملي يشرح 4 خطوات لتسعير بند مستحدث

يتناول المثال مشروع مبنى تجارياً قيد التنفيذ بموجب عقد موقع يحتوي على BOQ مسعّر، ثم أصدر صاحب العمل أمر تغيير لإضافة نظام كهروضوئي على السطح Rooftop Photovoltaic System – PV بقدرة 48.60 kWp. يتكون النظام من ألواح كهروضوئية، وهياكل تثبيت من الألمنيوم، وعاكسات سلسلة String Inverters، وكابلات DC وAC، ومفاتيح عزل Isolators ومكونات توصيل أخرى. وجميع القيم والإنتاجيات التالية افتراضية لشرح طريقة التسعير وليست أسعار سوق ^[12].

الخطوة الأولى: مراجعة الأسعار الموجودة في العقد

يحتوي جدول الكميات BOQ على بعض الأعمال الكهربائية القريبة من نطاق النظام الجديد:

• دائرة نهائية Final Circuit للإنارة أو القوى الصغيرة بسعر افتراضي 42.75 CU/نقطة.
• لوحة توزيع Distribution Board كبند مستقل.

لكن نطاق هذين البندين لا يغطي الألواح الكهروضوئية، أو هياكل التثبيت فوق السطح، أو عاكسات السلسلة، أو تمديدات DC، أو مكونات الحماية والتوصيل الخاصة بالنظام، ومن ثم لا يوجد سعر تعاقدي مباشر يمكن تطبيقه على نظام PV.

الخطوة الثانية: اختبار أقرب سعر مشابه

يمكن اختبار سعر الدائرة النهائية Final Circuit باعتباره أقرب بند كهربائي موجود، لكن المقارنة توضح اختلاف جوهر العمل والموارد. فسعر الدائرة النهائية يعتمد أساساً على الكابلات والمواسير والملحقات وعمالة الكهربائي حتى نقطة الاستخدام، بينما يتطلب نظام PV ألواح كهروضوئية وهياكل تثبيت وعاكسات وتمديدات DC وأعمال على السطح وعمالة متخصصة.

لذلك فإن تعديل سعر النقطة بإضافة نسبة عامة لن يعكس موارد النظام الجديد؛ فالاختلاف هنا يقع في طبيعة العمل نفسها، وليس في عنصر محدود يمكن تعديله داخل السعر القائم.

الخطوة الثالثة: بناء سعر جديد لنظام PV

يتم تحليل السعر لكل kWp.

تكلفة المواد

تكلفة العمالة

نفترض أن تنفيذ كل kWp يحتاج إلى 4.20 ساعة عمل، وأن التكلفة الشاملة للساعة تبلغ 27.50 CU/hr. أما تكلفة العمالة فتنتج من ساعات العمل وتكلفة الساعة:

تكلفة المعدات

يفترض المثال مخصص تقديري Allowance للرفع والوصول إلى السطح والأدوات الصغيرة بمقدار:

وبجمع المواد والعمالة والمعدات تصل التكلفة المباشرة إلى:

ومع استخدام إضافة تعاقدية افتراضية مقدارها 12.5% للمصاريف والربح:

وبإضافة قيمة الإضافة إلى التكلفة المباشرة يصل سعر البند المستحدث إلى:

ويرفق مع التحليل عرض المقاول المتخصص بالطاقة الشمسية، وعروض الألواح والعاكسات، وأساس الإنتاجية المستخدم حتى يمكن مراجعة عناصر السعر نفسها.

الخطوة الرابعة: تقديم السعر واعتماد قيمة التغيير

يقدم المقاول السعر الجديد البالغ 1,054.63 CU/kWp مع:

• مرجع أمر التغيير.
• وصف نطاق العمل.
• تحليل السعر.
• عروض الموردين والمقاول المتخصص.
• الكمية ووحدة القياس.
• أساس الإنتاجية.
• الأثر الزمني المرتبط بالتغيير إن وجد.

وبتطبيق السعر الجديد على القدرة المطلوبة تبلغ قيمة التغيير:

بعد ذلك يمر السعر بآلية الاتفاق أو التقييم المحددة في العقد؛ ففي FIDIC يتعامل المهندس Engineer مع التقييم وفق أحكام العقد، وفي NEC4 يقدم ضمن آلية الحدث التعويضي Compensation Event، بينما يخضع في JCT لقواعد تقييم التغييرات الخاصة به.

مستندات اعتماد سعر البند المستحدث

يحتاج المراجع إلى مستندات تسمح له باختبار أساس السعر وليس قراءة رقم إجمالي فقط:

• رقم ومرجع أمر التغيير.
• وصف العمل الجديد وحدود النطاق.
• الكمية ووحدة القياس.
• بيان عدم وجود سعر مباشر مناسب في العقد.
• الأسعار المشابهة التي تمت مراجعتها.
• سبب استخدام السعر المشابه أو رفضه.
• تحليل المواد والعمالة والمعدات.
• عروض الأسعار الداعمة.
• نسبة المصاريف والربح ومصدرها التعاقدي.
• الأثر الزمني عند وجوده.
• إجمالي قيمة التغيير.

أخطاء تسعير بند مستحدث أثناء التنفيذ

• اعتبار أي عمل غير ظاهر كسطر مستقل في BOQ بند مستحدث قبل مراجعة نطاق ما يشمله البند.
• تجاهل وصف البنود والتركيز على أسمائها فقط.
• الانتقال مباشرة إلى سعر السوق من دون مراجعة أسعار العقد.
• استخدام سعر بند مشابه رغم اختلاف طبيعة العمل والموارد بصورة جوهرية.
• إضافة نسبة عشوائية إلى السعر القديم واعتبارها Fair Allowance.
• بناء سعر جديد Star Rate من دون عروض أو مستندات داعمة.
• استخدام أسعار موردين لا تتطابق مع المواصفات المطلوبة.
• حذف المصاريف أو الربح رغم استحقاقهما وفق العقد.
• إضافة المصاريف والربح بطريقة تخالف النسبة أو الآلية التعاقدية.
• الخلط بين بند مستحدث وتغير كمية بند قائم.
• تأجيل مناقشة السعر إلى ما بعد اكتمال العمل.
• تجاهل الإشعارات والمواعيد المحددة في العقد.
• تطبيق آلية تسعير من FIDIC على عقد NEC4 أو العكس.
• تقديم السعر الجديد من دون توضيح أثر التغيير في البرنامج.

المراجع

[1] learndirect — NRM2 Measurement Guide for Quantity Surveyors — item coverage and measurement principles

[2] RICS — Valuing Change, 1st Edition — identical and similar rates, adjusted rates, fair rates and daywork hierarchy

[3] RICS — Valuing Change, 1st Edition — JCT valuation rules, similar work, Fair Allowance and Fair Rates and Prices

[4] RICS — Valuing Change, 1st Edition — re-rating, star rating and fair valuation where existing rates require adjustment or a new basis

[5] CIOB — New Approach to Estimating Published to Address Challenges of Modern Construction — estimating linked to production planning, resource requirements, time management and cost control

[6] Charles Russell Speechlys — Essential Law: Variations – Part Two — fair valuation, overheads and profit, Weldon Plant and Henry Boot v Alstom

[7] International Construction Knowledge Hub / Howard Kennedy — Variation Provisions in the FIDIC Yellow Book 2017 — relevant contract rates, reasonable adjustments, Cost Plus Profit and provisional valuation

[8] CMS — Writing Requirements for Variation Claims under the JCT — JCT instruction and valuation roles

[9] NEC Contracts — NEC4 ECC Compensation Event Assessment – A Worked Example — Defined Cost, Fee, Project Manager assessment and compensation-event procedure

[10] FIDIC — Contracts: Advanced Questions — Construction, Plant and EPCT 1999 — Sub-Clause 12.3 evaluation hierarchy and revised rates

[11] International Construction Knowledge Hub / Howard Kennedy — FIDIC 2017: Clause 13 – Variations and Adjustments — Variation procedure and contractor particulars

[12] Building America Solution Center / PNNL — Roof Anchor System for Solar Panels — typical rooftop PV mounting, wiring and inverter components