التسعير من المخططات فقط: كيف تقدّر التكلفة عند نقص المعلومات؟

التسعير من المخططات هو تقدير مبدئي يطلبه العميل أو المالك قبل اكتمال وثائق المشروع وصدور المواصفات النهائية أو جدول كميات مفصل. في هذه المرحلة يجد مُعِدّ التقدير نفسه أمام حزمة مخططات فقط تضم مساقط وواجهات وقطاعات وبعض التفاصيل، ثم يُطلب منه تحويل هذه المعلومات غير المكتملة إلى رقم يمكن استخدامه في قرار مبدئي أو مقارنة بدائل أو اختبار جدوى المشروع. وهذا الأمر لا نعدّه في سيفيلتكس وضعاً استثنائياً، بل يتكرر كثيراً في مسارات الشراء غير التقليدية والمشاريع ذات الجداول الزمنية الضيقة.

ولهذا فإن القاعدة العملية التي نتبعها في سيفيلتكس هي أن طريقة التقدير يجب أن تتبع مستوى المعلومات المتاحة، لا أن نفرض على المخططات دقة لا تملكها. فإذا كانت المعلومات غير مكتملة فإننا نرى أن يتم عرض النتيجة كنطاق تقديري مصحوب بافتراضات واضحة واحتياطي معروف، بدلاً من تقديم رقم مفرد يوحي بدقة لا تسمح بها المخططات المتاحة.

خطوات التسعير من المخططات

الخطوة الأولى: تحديد مستوى المعلومات قبل الحصر

أول خطوة في التسعير من المخططات ليست قياس الكميات مباشرة، بل تحديد مستوى المعلومات المتاحة في حزمة المخططات. فليست كل مخططات تصلح للحصر التفصيلي، وليست كل مرحلة تصميم تعطي درجة الدقة نفسها. ولذلك فإننا نوصي بأن يتم تصنيف التقدير بوضوح وفق تصنيفات AACE 56R-08 الخاصة بتقديرات المباني والإنشاءات العامة. فهذا التصنيف يساعد مُعِدّ التقدير ومهندس التسعير على اختيار الطريقة المناسبة وتحديد نطاق الدقة المتوقع وحجم الاحتياطي المطلوب كما يوضح الجدول أدناه.

جدول 1: نطاقات دقة تقديرات AACE حسب فئة التقدير

ملاحظات على استخدام نطاقات دقة AACE

1. هذه النطاقات تقديرية وليست أرقاماً جامدة، وتفترض وجود احتياطي مناسب وتحليل معقول لمخاطر المشروع.
2. نطاقات الدقة ليست متماثلة دائماً، لأن جانب الزيادة في التكلفة يكون غالباً أكبر من جانب النقصان.
3. في المشاريع المعقدة أو التي تدار بأنظمة ضعيفة قد يتسع نطاق المخاطر بدرجة أكبر من الأرقام الظاهرة في الجدول.

كيف تؤثر مرحلة التصميم على التسعير من المخططات؟

تأثير مرحلة التصميم يمكن تقسيمه إلى ثلاث حالات هي:

• إذا كانت المخططات في مرحلة التصميم التخطيطي فقط، فغالباً يكون التقدير أقرب إلى Class 4 أو Class 5، وتكون الطريقة المناسبة هي تكلفة المتر المربع أو الوحدة الوظيفية لا الحصر التفصيلي.
• إذا كانت المخططات في مرحلة تطوير التصميم، فقد يكون التقدير أقرب إلى Class 3 أو Class 4، وهنا يمكن استخدام الطريقة العنصرية أو الكميات التقريبية.
• إذا كانت مخططات التنفيذ شبه مكتملة، يمكن الانتقال إلى Class 2 أو Class 1، وعندها يصبح الحصر التفصيلي هو الأساس الصحيح للتقدير.

بعد تحديد فئة التقدير ومستوى دقته، لا يبدأ المسؤول عن التسعير باختيار الطريقة التي يفضّلها، بل يختار الطريقة التي يسمح بها مستوى المعلومات المتاحة.

الخطوة الثانية: اختيار طريقة التقدير المناسبة

بعد تحديد فئة التقدير تأتي الخطوة التالية، وهي اختيار الطريقة التي تناسب المعلومات المتاحة، وليس الطريقة التي نفترض أن المعلومات كافية لها. وتوضح RICS NRM1 ثلاث طرق رئيسية يمكن استخدامها قبل الوصول إلى الحصر التفصيلي الكامل وهي:

1. طريقة الوحدة الوظيفية: تقدير التكلفة حسب استخدام المبنى

   في هذه الطريقة يتم استخدام وحدة الاستخدام الأساسية للمبنى، ثم ضرب عدد هذه الوحدات في تكلفة معروفة من مشاريع مماثلة. والفكرة هنا أن بعض المباني يمكن تقديرها مبدئياً من خلال وحدة تشغيلية واضحة، مثل:

   • المستشفيات: يمكن تقديرها مبدئياً من خلال تكلفة السرير، مع مراعاة أن هذه التكلفة لا تمثل السرير وحده، بل تشمل نصيبه من الممرات والمختبرات والخدمات المرتبطة.
   • الفنادق: تُستخدم الغرفة كوحدة تقدير رئيسية، مع إدخال نصيبها من المرافق المشتركة مثل الاستقبال والممرات والخدمات.
   • مواقف السيارات: تكون وحدة القياس الأساسية هي تكلفة الموقف الواحد.
   • المسارح والملاعب: يعتمد التقدير الأولي فيها غالباً على تكلفة المقعد.
   • المجمعات التعليمية: يمكن ربط التقدير بعدد الطلاب أو بالطاقة الاستيعابية للمبنى.

   وتعتبر هذه الطريقة هي الأسرع والأبسط، وتفيد في المرحلة المفاهيمية الأولى Class 5 عندما لا يتوفر إلا مخطط موقع أو جدول تسكين تقريبي. لكن شرطها الأساسي هو وجود بيانات حديثة ودقيقة من مشاريع مشابهة.

2. طريقة المساحة الأرضية الداخلية GIFA

   المقصود بـ GIFA هو المساحة المقاسة إلى الوجه الداخلي للجدران المحيطة لكل الطوابق مجتمعة، مع إدخال السلالم والمصاعد والحوائط والأعمدة والفراغات البنيوية وغرف الخدمات والمرافق، واستبعاد العناصر التي لا تدخل ضمن تعريف المساحة الداخلية حسب قواعد القياس المعتمدة.

   تعتمد هذه الطريقة على سعر لكل متر مربع من المساحة الأرضية الداخلية الإجمالية GIFA، بحيث يتم ضرب هذا السعر في المساحة الإجمالية للحصول على تقدير أولي لأعمال المبنى. وتعرّف NRM1 هذا السعر بأنه سعر الوحدة الذي يعطي إجمالي تقدير أعمال المبنى عند ضربه في GIFA.

   وتنشر BCIS أسعاراً لكل متر مربع من GIFA لمعظم أنواع المباني، مستخلصة من مشاريع فعلية محللة مع توزيع إحصائي يساعد مُعِدّ التقدير على اختيار رقم يعكس طبيعة مشروعه. وهذه الطريقة تعد العمود الفقري للتقديرات المفاهيمية Class 5/4، لكنها لا تبقى مناسبة عندما تتوفر تفاصيل تصميم كافية تسمح بتسعير مكونات المشروع نفسها.

3. طريقة تقسيم المبنى إلى عناصر رئيسية

   تعد هذه الطريقة حلاً وسطاً بين طريقة المتر المربع السريعة والحصر التفصيلي الكامل. فهي مناسبة غالباً في مرحلة Class 4/3 عندما توجد مخططات تطوير تصميم توضح عمق الأساسات وطبيعة الهيكل ومستوى التشطيبات والخدمات. وفي هذه الطريقة يتم تقسيم المبنى إلى عناصر رئيسية يمكن تجميعها غالباً في:

   • عناصر الهيكل: مثل الأساسات، الإطار، الطوابق العلوية والسطح.
   • عناصر الغلاف الخارجي: مثل الجدران الخارجية والنوافذ والأبواب.
   • العناصر الداخلية: مثل القواطع الداخلية والتشطيبات.
   • الخدمات والأعمال الخارجية: مثل خدمات MEP والأعمال الخارجية.

   وبعد ذلك يتم تقدير تكلفة كل عنصر بسعر وحدة مناسب أو بتكلفة مخصصة لكل متر مربع من GIFA.

الخطوة الثالثة: قراءة المخططات

وهي أول خطوة عملية في التسعير من المخططات. فقبل قياس أي كمية، يجب قراءة حزمة المخططات باعتبارها مصدراً للمعلومات والافتراضات في الوقت نفسه. والهدف من هذه القراءة هو معرفة ما الذي تؤكده المخططات بوضوح، وما الذي تتركه مفتوحاً ويحتاج إلى افتراض أو توضيح.

ما هي المخططات التي يحتاجها مهندس التسعير؟

لا تُقرأ حزمة المخططات من لوحة واحدة فقط، لأن كل تخصص يضيف جزءاً مختلفاً من الصورة. لذلك يحتاج مهندس التسعير إلى مراجعة أنواع مختلفة من المخططات كما هو موضح أدناه قبل أن يبدأ في القياس أو بناء الافتراضات:

• المخططات المعمارية: تشمل مساقط الترتيب العام والأبعاد والشبكات وأسماء الغرف، إضافة إلى الواجهات والقطاعات والتفاصيل وجداول الأبواب والنوافذ والتشطيبات. وغالباً تكون هذه المخططات هي المصدر الرئيسي لمعظم الكميات المعمارية.
• المخططات الإنشائية: وهي مخططات ضرورية لفهم تكلفة الهيكل، حيث توضح الأساسات ومساقط الهيكل والقطاعات وتفاصيل التسليح.
• مخططات الكهروميكانيك MEP: تشمل الميكانيكا والتكييف والكهرباء والسباكة والصرف. وفي المراحل المبكرة قد تكون هذه المخططات ناقصة أو غير مكتملة، لذلك قد تحتاج إلى افتراضات أو مبالغ احتياطية.
• المخططات المدنية أو مخططات الموقع: تشتمل على التسقيط والمناسيب والصرف والأعمال الخارجية.

قاعدة سيفيلتكس لقراءة المخططات

القاعدة التي نعتمدها في سيفيلتكس هي أن الأبعاد المكتوبة في المخططات تكون المرجع الأول قبل القياس بالمقياس. فالنسخ قد يتم تصغيرها أو تكبيرها، وقد لا تعكس الطباعة النسبة الأصلية لمقياس الرسم بدقة، كما أن القياس من الورق أو من ملف غير مضبوط أو غير معتمد قد يعطي نتائج غير دقيقة. لذلك يمكن استخدام القياس بالمقياس للكميات التقريبية فقط، مع إضافة بدل مناسب للهدر أو عدم الدقة، لكنه لا يصلح وحده كأساس لحصر ملزم.

حدود المخططات التي تؤثر على التسعير

بالرغم من أن المخططات توضّح جزءاً كبيراً من المشروع، إلا أنها لا تظهر دائماً كل التفاصيل ولا تكشف كل ما قد يؤثر على التكلفة. لذلك لا يكفي أن يسأل مهندس التسعير: ماذا يظهر في اللوحات؟ بل يجب أن يسأل كذلك: ماذا لا يظهر فيها؟ فالمخططات تخبرك عادةً بما يلي:

• الأبعاد والموضع والحجم.
• الترتيب المكاني للعناصر.
• الأعداد المستخرجة من الجداول.
• المواد الأساسية الظاهرة أو المذكورة في اللوحات.

ولكنها لا تخبرك دائماً بما يلي:

• جودة المواد ومستوى التشطيب.
• وسائل وأساليب التنفيذ.
• ظروف ما تحت الأرض.
• الأعمال الكهروميكانيكية غير المرسومة بعد أو غير المكتملة.

الخطوة الرابعة: ضبط بيانات التكلفة

في التسعير من المخططات لا يكفي أن يأخذ مهندس التسعير رقماً من قاعدة أسعار أو من مشروع سابق ثم يستخدمه مباشرة. فبيانات مثل RSMeans أو BCIS أو أي قاعدة تكلفة محلية تحتاج إلى ضبط قبل الاعتماد عليها. فقد يكون السعر المرجعي صحيحاً في مصدره، لكنه غير مناسب لموقع المشروع أو توقيته أو حجمه أو مستوى مواصفاته. ولهذا نوصي في سيفيلتكس بأن يتم تعديل بيانات التسعير قبل استخدامها من أربع زوايا رئيسية وهي:

تعديل موقع المشروع

أول تعديل يجب الانتباه له هو تعديل الموقع. فالسعر المستخرج من قاعدة بيانات عامة لا يمثل بالضرورة تكلفة التنفيذ في مدينة أو منطقة مختلفة. تكلفة العمالة والمواد والمعدات قد تختلف من سوق إلى آخر، ولذلك تستخدم بعض قواعد البيانات مؤشرات أو معاملات موقع لتقريب السعر من ظروف المشروع الفعلية. ووفق ما توضحه AACE، فإن استخدام متوسط تكلفة عام لمشروع في موقع مرتفع التكلفة دون إعادة ضبطه يعد من الأخطاء الشائعة في التقدير.

تعديل توقيت السعر

كل سعر وله تاريخ ولا يصح استخدامه وكأنه ثابت. لذلك يجب معرفة تاريخ أساس البيانات، ثم تعديلها إلى تاريخ التقدير الحالي مع مراعاة التضخم المتوقع حتى منتصف فترة التنفيذ. وتفرّق RICS NRM1 بين تضخم العطاء، وهو التغير بين تاريخ التقدير ووقت المناقصة، وتضخم التنفيذ، وهو التغير المتوقع أثناء فترة تنفيذ المشروع.

تعديل حجم المشروع

حجم المشروع يؤثر على تكلفة الوحدة. فالمشاريع الكبيرة قد تستفيد من وفورات الحجم، بينما تكون المشاريع الصغيرة غالباً أعلى تكلفة لكل متر مربع بسبب ثبات بعض المصاريف وعدم توزيعها على مساحة كبيرة. لذلك لا يصح أن نقارن مشروعاً صغيراً بمتوسط مشروع أكبر دون تعديل مناسب. وتوضح بيانات RSMeans هذا الأثر من خلال معاملات حجم ترفع أو تخفض التكلفة حسب حجم المشروع.

تعديل مستوى المواصفات والجودة

آخر تعديل يتعلق بمستوى المواصفات والجودة. فقد يكون المشروع المرجعي مبنياً على تشطيب اقتصادي بينما المشروع الحالي يتجه إلى تشطيب أعلى أو العكس. كذلك قد يختلف سوق العطاء بين سوق تنافسي وسوق تفاوضي محدود. لذلك يجب تحويل كل فرق في المواصفات أو الجودة أو ظروف السوق إلى تعديل واضح ومكتوب داخل أساس التقدير، حتى لا يظهر الرقم وكأنه منقول من مرجع عام دون ربطه بواقع المشروع.

الخطوة الخامسة: حصر الكميات من المخططات

يعرف سيفيلتكس حصر الكميات من المخططات بأنه تحويل ما يظهر في المخطط إلى عناصر قابلة للقياس والتسعير. وهذا لا يعني أنه مجرد نقل أرقام من اللوحات، فقد يكون القياس بالعدد أو الطول أو المساحة أو الحجم أو الوزن أو الزمن بحسب طبيعة البند وطريقة تسعيره.

طرق حصر الكميات من المخططات

1. الأطوال والمحيطات: في الجدران الخارجية والتشطيبات المحيطية يمكن استخدام طريقة خط المركز Centre-Line Method، وفيها يتم قياس المحيط عند خط مركز الجدار ثم ضربه في ارتفاع الجدار للحصول على المساحة:

   المحيط المقيس عند خط مركز الجدار × ارتفاع الجدار = المساحة

   أما في القواطع الداخلية، فيتم استخدام القياسات الكلية ثم خصم الفتحات عند الحاجة.

2. المساحات الصافية وخصم الفتحات: في أعمال التشطيبات يتم قياس المساحة الإجمالية أولاً، ثم خصم الفتحات مثل الأبواب والنوافذ حسب قواعد القياس المعتمدة. ووفق قواعد NRM2 لا تُخصم الفتحات الصغيرة التي لا تتجاوز 1.00 م²، بينما تُخصم الفتحات الأكبر التي تؤثر فعلياً على كمية العمل.
3. الأحجام: بعض البنود لا تُقاس بالمساحة بل بالحجم، مثل الأساسات والأعمال الترابية. وفي هذه الحالة يتم الاعتماد على الطول والعرض والعمق للوصول إلى الكمية بالمتر المكعب:

   الطول × العرض × العمق = الحجم

4. الأعداد من الجداول: جداول الأبواب والنوافذ والتشطيبات Schedules من أهم مصادر الحصر في المخططات. فجدول الأبواب يوضح العدد والأبعاد، وجدول النوافذ يوضح الأنواع والمقاسات، وجدول التشطيبات يربط كل غرفة بنوع التشطيب المطلوب. وهذه الجداول تساعد مهندس التسعير على تحويل العدّ والمواصفات إلى كميات قابلة للتسعير.

الخطوة السادسة: التعامل مع الافتراضات والمبالغ الاحتياطية

يعتبر سيفيلتكس وجود بنود غير واضحة في التقدير باستخدام المخططات فقط أمراً طبيعياً، وليس سبباً للتهرب من تقديم الرقم. لكن يجب أن تظهر هذه البنود بوضوح، إما في صورة افتراض مكتوب أو مبلغ احتياطي معلن. فالمشكلة ليست في وجود معلومات ناقصة ولكن في ترك هذه المعلومات داخل السعر دون توضيح. لذلك يجب أن يعرف العميل أو فريق المشروع ما الذي تم افتراضه وما الذي يحتاج إلى تأكيد لاحق.

تسجيل الافتراضات قبل اعتماد السعر

عندما تُظهر المخططات مساحة دون تحديد نوع التشطيب، لا يصح أن يختار مسؤول التسعير نوع التشطيب بدون تسجيله. في هذه الحالة يجب وضع افتراض واضح مثل:

يُفترض استخدام بلاط سيراميكي متوسط الفئة بسعر [X] CU/م²

ثم يُسجل هذا الافتراض صراحة ضمن قائمة الافتراضات في أساس التقدير. والقاعدة هنا أن كل افتراض يحمل مخاطرة، لذلك يجب إبرازه بوضوح حتى يؤكده العميل أو يعدله أو يطلب تسعيره بطريقة مختلفة.

أدوات NRM2 لمعالجة نقص المعلومات

عندما لا يكفي الافتراض وحده، يمكن استخدام أدوات NRM2 لمعالجة الأعمال التي لم تكتمل معلوماتها بعد. ومن أهم هذه الأدوات:

1. المبلغ الاحتياطي المعرّف Defined Provisional Sum: يستخدم للعمل المعروف من حيث طبيعته، لكن كميته أو تفاصيله لم تكتمل بعد. مثال ذلك: مبلغ احتياطي لبلاط السيراميك في الحمامات عندما يكون النوع غير محدد بعد.
2. المبلغ الاحتياطي غير المعرّف Undefined Provisional Sum: وهو مبلغ يستخدم للعمل الذي لا يمكن وصفه أو تحديد نطاقه بشكل كافٍ وقت إعداد التقدير. مثال ذلك: مبلغ احتياطي لتوصيل الصرف تحت الأرض عندما تكون ظروف الأرض غير معروفة حتى الحفر.
3. مبلغ التكلفة الأولية Prime Cost Sum – PC Sum: ويتم استخدامه عندما توجد مواد أو تجهيزات سيتم اختيارها لاحقاً من مورد محدد. في هذه الحالة يتم وضع مبلغ محدد للشراء، ثم يضاف إليه ما يلزم من تركيب وربح ومصاريف مرتبطة.

لماذا تهتم سيفيلتكس بالافتراضات والمبالغ الاحتياطية؟

الافتراضات والمبالغ الاحتياطية من منظور سيفيلتكس ليست علامة ضعف في التقدير كما قد يفهمها بعض أهل الاختصاص ولكنها أدوات تساعد على تحويل عبارة “لا أعرف” من مخاطرة مخفية داخل الرقم إلى بند واضح يمكن مراجعته وتدقيقه.

الخطوة السابعة: إعداد أساس التقدير BOE

تعرف سيفيلتكس وثيقة أساس التقدير Basis of Estimate – BOE على أنها الوثيقة التي تجعل رقم التسعير مفهوماً وقابلاً للمراجعة والدفاع عنه وغيابها قد يجعل الرقم يظهر وكأنه ناتج نهائي منفصل عن المخططات والافتراضات ومصادر الأسعار. أما مع وجودها يستطيع العميل أو فريق المشروع معرفة كيف تم بناء الرقم وما حدود دقته

وتشير AACE RP 34R-05 إلى أن أساس التقدير Basis of Estimate – BOE هو الوثيقة التي تعرّف نطاق المشروع وتساعد أي شخص ذي خبرة على فهم التقدير وتقييمه حتى عند الرجوع إلى وثائق داعمة محدودة. ولهذا السبب لا تنظر سيفيلتكس إلى أساس التقدير كملحق إداري ولكن كجزء أساسي من جودة الرقم نفسه.

محتويات أساس التقدير من المخططات BOE

يجب أن يوضح أساس التقدير أهم المعلومات التي بُني عليها الرقم وتشمل عادة ما يلي:

1. طريقة التقدير المستخدمة: هل تم الاعتماد على تكلفة المتر المربع أو الطريقة العنصرية أو الكميات التقريبية؟ ولماذا تناسب هذه الطريقة مستوى المخططات المتاحة؟
2. فئة التقدير حسب AACE: لا بد من ذكر هل التقدير من فئة Class 5 أو Class 4 أو Class 3 أو غيرها مع توضيح نطاق الدقة المتوقع.
3. مصادر بيانات التكلفة: يجب توضيح مصادر الأسعار المستخدمة مثل قواعد التكلفة أو المشاريع السابقة أو الأسعار المحلية مع بيان معاملات التعديل التي تم تطبيقها للموقع والوقت والحجم والمواصفة.
4. قائمة الافتراضات والتوضيحات والاستثناءات: حيث إن كل افتراض مؤثر يجب أن يظهر مكتوباً ومُرقّماً حتى يمكن الرجوع إليه لاحقاً عند المراجعة أو التفاوض.
5. المبالغ الاحتياطية: يعد توضيح كل مبلغ احتياطي وهل هو Defined Provisional Sum أو Undefined Provisional Sum مع سبب استخدامه أمراً ضرورياً.
6. الاحتياطي Contingency: يجب بيان نسبة الاحتياطي أو قيمته وكيف تم اشتقاقها من فئة التقدير ومستوى المخاطر.

طريقة عرض النتيجة دون دقة زائفة

في التسعير من المخططات لا يصح أن يتم عرض تقدير مبكر كأنه رقم نهائي دقيق. فمثلاً إذا كان التقدير من فئة Class 5 فالأفضل عرضه بهذا الشكل:

التقدير التقريبي ≈ 600,000 CU، ونطاقه المتوقع ≈ 480,000 – 840,000 CU

وليس بهذا الشكل:

التقدير = 611,626.50 CU

فالرقم الثاني يعطي انطباعاً بدقة غير موجودة فعلياً في هذه المرحلة. ولهذا نعتبر في سيفيلتكس أن توضيح النطاق وفئة التقدير أهم من إظهار رقم مفرد بدقة حسابية لا تدعمها المخططات المتاحة.

مثال على تطبيق التسعير من المخططات بخطوات ومنهجية سيفيلتكس

في هذا المثال العملي لدينا مشروع مبنى مستطيل من طابقين بأبعاد خارجية 20.00 × 12.00 م وارتفاع طابق 3.50 م مع سُمك جدار خارجي 0.30 م.

ملاحظة: سيتم استخدام عملة سيفيلتكس الافتراضية CU لجميع الأرقام وفي التطبيق على مشروعك يتم استخدام أسعارك المحلية وعملة بلدك سواء كانت دولار أو ريال أو درهم …الخ.

حساب المساحة الداخلية الإجمالية GIFA

قبل استخدام أي طريقة من طرق التسعير من المخططات يجب حساب المساحة الداخلية الإجمالية Gross Internal Floor Area – GIFA لأنها ستكون أساس المقارنة بين الطرق الثلاث. وبما أن أبعاد المبنى المعطاة هي الأبعاد الخارجية فإننا نطرح سُمك الجدار الخارجي من الجهتين في كل اتجاه كما يلي:

البعد الداخلي الطولي = 20.00 − 2 × 0.30 = 19.40 م

البعد الداخلي العرضي = 12.00 − 2 × 0.30 = 11.40 م

وبالتالي تكون مساحة الطابق الواحد:

19.40 × 11.40 = 221.16 م²

وبما أن المبنى مكون من طابقين فإن المساحة الداخلية الإجمالية تكون:

GIFA = 221.16 × 2 = 442.32 م²

في هذه المرحلة تظهر فجوة مهمة في المخططات. فمخطط الطابق العلوي يوضح مساحة التشطيب كمناطق مظللة ولكنه لا يحدد نوع التشطيب المطلوب. لذلك لا يصح أن يضع مهندس التسعير سعراً بدون توضيح وكأن المواصفة معروفة. الطريقة الأفضل هي تسجيل افتراض واضح ثم تسعيره داخل التقدير مثل افتراض استخدام بلاط سيراميكي متوسط الفئة.

الطريقة الأولى: طريقة المساحة الأرضية GIFA

في الطريقة الأولى سنستخدم المساحة الداخلية الإجمالية Gross Internal Floor Area – GIFA كأساس للتسعير. وهذه الطريقة تناسب عادة المراحل المبكرة من التصميم Class 5/4 عندما تكون المعلومات المتاحة غير كافية للحصر التفصيلي ولكنها تسمح بإعطاء تقدير مفاهيمي مبني على سعر متر مربع مرجعي.

في هذا المثال فإن السعر المرجعي المعدّل للمشروع هو:

1,150 CU/م² من GIFA

وبما أن المساحة الداخلية الإجمالية المحسوبة سابقاً هي 442.32 م² فإن تكلفة أعمال المبنى تكون:

442.32 × 1,150 = 508,668.00 CU

ثم نضيف الأعمال الخارجية كـ بدل تقديري مبدئي (بدل مفاهيمي) لأن تفاصيلها غير مكتملة في هذه المرحلة:

الأعمال الخارجية = 35,000.00 CU

وبالتالي يكون المجموع الفرعي:

508,668.00 + 35,000.00 = 543,668.00 CU

بعد ذلك نضيف الأتعاب والاستشارات بنسبة 12.5%:

543,668.00 × 0.125 = 67,958.50 CU

وبذلك يكون التقدير المفاهيمي بالطريقة الأولى:

543,668.00 + 67,958.50 = 611,626.50 CU

جدول حساب الطريقة الأولى: طريقة المساحة الأرضية GIFA

نطاق نتيجة الطريقة الأولى

بما أن هذه الطريقة تقع غالباً في نطاق Class 5/4 فلا يصح التعامل مع الرقم كقيمة نهائية دقيقة. لذلك نعرض النتيجة كنطاق تقديري على أساس −20% / +40% كما يلي:

الحد المنخفض = 611,626.50 × 0.80 = 489,301.20 CU

الحد المرتفع = 611,626.50 × 1.40 = 856,277.10 CU

وعليه تكون نتيجة الطريقة الأولى:

التقدير المفاهيمي ≈ 611,600 CU

النطاق المتوقع ≈ 489,300 – 856,300 CU

الطريقة الثانية: الطريقة العنصرية Elemental Method

في الطريقة الثانية سنستخدم الطريقة العنصرية Elemental Method لأنها تناسب عادة مرحلة Class 4/3 عندما تكون المخططات أوضح من مرحلة التصميم المفاهيمي Conceptual Design Stage ولكنها لا تزال غير كافية للحصر التفصيلي الكامل. في هذه الطريقة لا يتم تسعير المبنى بسعر متر مربع واحد فقط كما في طريقة GIFA ولكن يتم تقسيم المبنى إلى عناصر رئيسية مثل الأساسات والهيكل والسطح والجدران والتشطيبات والخدمات.

في هذا المثال سيتم تسعير كل عنصر بقيمة CU/م² من GIFA ثم ضربها في المساحة الداخلية الإجمالية المحسوبة سابقاً وهي 442.32 م².

جدول حساب الطريقة الثانية: الطريقة العنصرية Elemental Method

بعد حساب مجموع العناصر نضيف البنود العامة التي لا تظهر داخل العناصر نفسها مثل الأعمال التمهيدية والنفقات العامة والربح والأتعاب. وفي هذه الطريقة يتم حسابها على الترتيب كما يلي مع إضافة كل قيمة جديدة بصورة تراكمية للقيمة السابقة لها:

ملاحظة: نسب الأعمال التمهيدية والنفقات العامة والربح والأتعاب في هذا المثال نسب خاصة بهذا المشروع بهدف الشرح وليست نسباً مرجعية ثابتة. في مشروعك الفعلي يتم استبدالها بالنسب المناسبة حسب سياسة المقاول وطبيعة المشروع وشروط العقد والسوق المحلي.

نطاق نتيجة الطريقة الثانية

بما أن هذه الطريقة تقع غالباً في نطاق Class 4/3 فإن النتيجة تُعرض كنطاق تقديري على أساس −15% / +20% كما يلي:

الحد المنخفض = 627,980.64 × 0.85 = 533,783.54 CU

الحد المرتفع = 627,980.64 × 1.20 = 753,576.77 CU

وعليه تكون نتيجة الطريقة الثانية:

التقدير العنصري ≈ 628,000 CU

النطاق المتوقع ≈ 533,800 – 753,600 CU

الطريقة الثالثة: طريقة الكميات التقريبية Approximate Quantities

تناسب هذه الطريقة عادة مرحلة Class 3/2 عندما تكون المخططات أوضح وتسمح باستخراج كميات أولية من اللوحات والجداول. في هذه الطريقة لا نكتفي بسعر عام لكل متر مربع من GIFA ولا نقف عند تقسيم المبنى إلى عناصر رئيسية فقط ولكن نبدأ بتفكيك المشروع إلى بنود أقرب للحصر مثل الأساسات والبلاطات والجدران والأبواب والتشطيبات والخدمات كما سيتم شرحه في الجدول أدناه.

جدول حساب الكميات التقريبية Approximate Quantities

بعد حساب مجموع الأعمال المقيسة نضيف المبلغ الاحتياطي غير المعرّف الخاص بتوصيل الصرف تحت الأرض ثم نضيف البنود العامة والربح والاحتياطي بصورة تراكمية كما يلي:

نطاق نتيجة الطريقة الثالثة

بما أن هذه الطريقة تقع غالباً في نطاق Class 3/2 فإن النتيجة تُراجع كنطاق تقديري على أساس −10% / +15% على الرقم قبل الاحتياطي كما يلي:

الحد المنخفض = 679,606.18 × 0.90 = 611,645.56 CU

الحد المرتفع = 679,606.18 × 1.15 = 781,547.11 CU

وعليه تكون نتيجة الطريقة الثالثة:

التقدير التفصيلي قبل الاحتياطي ≈ 679,600 CU

النطاق المتوقع قبل الاحتياطي ≈ 611,600 – 781,500 CU

التقدير التفصيلي شاملاً الاحتياطي ≈ 730,600 CU

الافتراض A-01 في أساس التقدير BOE

تشطيب أرضية الطابق العلوي غير محدد في المخططات. لذلك تم افتراض استخدام بلاط سيراميك متوسط الفئة بسعر 62.00 CU/م² حسب السعر المحلي وتم تسعيره على كامل المساحة الداخلية الإجمالية:

442.32 × 62.00 = 27,423.84 CU

المخاطرة هنا أن يحدد العميل لاحقاً حجرًا طبيعياً بدلاً من السيراميك. في هذه الحالة قد يتضاعف هذا العنصر لذلك يجب إبراز هذا الافتراض داخل أساس التقدير قبل إصدار الرقم.

مقارنة نتائج طرق التسعير من المخططات

بعد تطبيق الطرق الثلاث لا يكفي أن ننظر إلى كل نتيجة وحدها. ولكن يجب مقارنة النتائج مع بعضها للتأكد من أن الأرقام منطقية ومقبولة. لذلك نقارن هنا التكلفة الإنشائية لكل طريقة بعد استبعاد الأتعاب والاحتياطي حتى تكون المقارنة متكافئة.

جدول مقارنة طرق التقدير

ارتفاع رقم الطريقة الثالثة لا يعني بالضرورة وجود خطأ، فهذه الطريقة أكثر تفصيلاً من الطريقتين السابقتين وتتضمن بنوداً أوضح مثل مبلغ احتياطي الصرف وتشطيبات وخدمات أكثر اكتمالاً، لذلك من الطبيعي أن يكون رقمها أعلى من طريقة المساحة الأرضية أو الطريقة العنصرية.

الأهم من ذلك أن رقم الطريقة الثالثة قبل الاحتياطي 679,606 CU لا يزال داخل نطاق الطريقة الأولى الذي بلغ تقريباً:

489,300 – 856,300 CU

مما يعني أن الاتساق العام بين الطرق ما زال مقبولاً.

توصية سيفيلتكس لفحص نتائج التسعير

إذا خرجت قيمة CU/م² الضمنية للطريقة التفصيلية خارج نطاق الطريقة المفاهيمية بشكل واضح فهذه إشارة لوجود خلل. فقد يكون هناك خطأ في الحصر أو عدّ مزدوج أو سعر مرجعي غير مناسب. في هذه الحالة لا يتم إصدار التقدير مباشرة ولكن يجب التوقف ومراجعة سبب الفرق قبل اعتماد الرقم.

أخطاء شائعة عند التسعير من المخططات

1. القياس من نسخة غير مضبوطة: من الأخطاء الشائعة أن يتم القياس من نسخة مصغّرة أو ملف غير معتمد لذلك يجب الاعتماد على الأبعاد المكتوبة أولاً واستخدام القياس بالمقياس فقط كوسيلة مساعدة للكميات التقريبية.
2. استخدام نسخة قديمة من المخططات: قد تتغير اللوحات أكثر من مرة أثناء التصميم لذلك يجب التأكد من رقم المراجعة الحالية لكل لوحة قبل أي حصر أو تسعير حتى لا يتم بناء الرقم على نسخة قديمة.
3. افتراض مواصفة خاطئة: المواصفة غير الواضحة قد تغير التكلفة بدرجة كبيرة فاختيار بلاط سيراميك متوسط الفئة يختلف تماماً عن اختيار حجر طبيعي أو تشطيب فاخر. لذلك لا يجب أن يدخل هذا الفرق داخل السعر بصمت ولكن يجب تسجيله كافتراض واضح.
4. تجاهل ما لا تظهره المخططات: لا تكشف المخططات دائماً ظروف ما تحت الأرض أو الأعمال الكهروميكانيكية غير المرسومة بعد أو الأعمال المؤقتة المطلوبة للتنفيذ لذلك يجب أن تظهر هذه العناصر كافتراضات أو مبالغ احتياطية أو ملاحظات في أساس التقدير حسب طبيعتها.
5. إظهار دقة غير موجودة: لا يصح أن يعرض مهندس التسعير تقدير Class 5 كرقم نهائي دقيق إلى أقرب وحدة تكلفة لأن الرقم المبكر يجب أن يظهر كنطاق تقديري لا كقيمة قطعية توحي بأن كل المعلومات مكتملة.
6. عدم توثيق الافتراضات: الافتراض غير المكتوب يبقى مخاطرة داخل السعر لذلك يجب تسجيل الافتراضات المؤثرة في أساس التقدير BOE حتى يمكن مراجعتها أو تأكيدها قبل اعتماد الرقم.
7. سوء استخدام المبالغ الاحتياطية: لا يجب استخدام مبلغ احتياطي غير معرّف Undefined Provisional Sum لعمل كان يمكن وصفه أو برمجته بوضوح لأن هذا الاستخدام قد يخلق خلافاً لاحقاً أو يفتح الباب لمطالبة زمنية أو مالية أثناء التنفيذ.

قائمة تحقق سيفيلتكس للتسعير من المخططات

يمكن تلخيص سير العمل الكامل في قائمة تحقق من 12 خطوة تهدف إلى مساعدة مسؤول التسعير على تحويل المخططات غير المكتملة إلى تقدير منظم يمكن مراجعته والدفاع عنه.

1. استلام المخططات وتسجيل بياناتها: ابدأ بتسجيل أرقام اللوحات ورقم المراجعة وتاريخ الإصدار حتى لا يتم التسعير على نسخة قديمة.
2. قراءة حزمة المخططات قبل الحصر: راجع ما توضحه المخططات وما تتركه مفتوحاً ولا تبدأ القياس قبل فهم حدود المعلومات المتاحة.
3. تصنيف التقدير حسب AACE: حدد هل التقدير أقرب إلى Class 5 أو Class 4 أو Class 3 أو غيرها لأن هذه الخطوة تؤثر على طريقة التقدير ونطاق الدقة والاحتياطي.
4. اختيار طريقة التقدير المناسبة: اختر بين طريقة الوحدة الوظيفية أو GIFA أو الطريقة العنصرية أو الكميات التقريبية حسب مستوى المخططات وليس حسب الرغبة في الوصول إلى رقم أكثر دقة.
5. ضبط بيانات التكلفة: لا تستخدم الأسعار المنشورة أو أسعار المشاريع السابقة كما هي بل عدّلها حسب الموقع والوقت والحجم والمواصفة.
6. حصر الكميات المتاحة: استخرج ما يمكن قياسه من المخططات مثل GIFA والأطوال والمساحات والأحجام والأعداد المستخرجة من الجداول.
7. تسجيل الافتراضات والمبالغ الاحتياطية: كل بند غير واضح يجب أن يظهر كافتراض مكتوب أو مبلغ احتياطي مناسب مثل Defined Provisional Sum أو Undefined Provisional Sum.
8. تسعير البنود بالطريقة المناسبة: استخدم الأسعار المنشورة أو الأسعار العنصرية أو أسعار الوحدة حسب مستوى التفصيل المتاح في المخططات.
9. إضافة الأعمال التمهيدية والنفقات العامة والربح: أضف هذه البنود بصورة واضحة ومكتوبة ولا تعامل نسبها كأرقام ثابتة تصلح لكل مشروع.
10. تحديد الاحتياطي Contingency: اربط الاحتياطي بفئة التقدير ومستوى المخاطر ولا تضعه كنسبة عشوائية منفصلة عن جودة المعلومات.
11. فحص جودة الرقم: راجع الحسابات وافحص قيمة CU/م² الضمنية وقارن النتائج بين الطرق حتى تكتشف أي خطأ حصر أو عدّ مزدوج أو سعر غير مناسب.
12. عرض النتيجة في أساس التقدير BOE: لا تعرض الرقم المبكر كقيمة قطعية بل اعرضه كنطاق مع فئة AACE والافتراضات والمبالغ الاحتياطية وحدود الدقة.