الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح

لا يقتصر الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح على أن الأول بدون تشطيب والثاني شامل التشطيب، فمنهجية سيفيلتكس تعتبر أن المقارنة بهذه الصورة وحدها مبسطة أكثر من اللازم وقد تؤدي إلى تحليل غير صحيح للأسعار. حيث تعتبر ان كل سعر يمثل مرحلة مختلفة من مراحل تنفيذ المبنى، كما أن مصطلح «تسليم المفتاح» نفسه قد يستخدم للدلالة على مستوى اكتمال المبنى، وقد يستخدم أيضاً لوصف نموذج تعاقد تنتقل فيه مسؤوليات ومخاطر أكبر إلى المقاول.

ولذلك فإننا نوصي عندما تحصل على عرض بـسعر متر العظم وعرض آخر بسعر متر تسليم مفتاح، فلا تبدأ بمقارنة الرقمين مباشرة، وإنما حدد أولاً ما الذي يشمله كل سعر، وما الأعمال التي تفصل بين المرحلتين، وهل سعر تسليم المفتاح يمثل تكلفة مبنى مشطب فقط أم يتضمن أيضاً تكلفة تحمل المقاول لمسؤوليات ومخاطر إضافية.

سنوضح في هذا المقال الفرق بين السعرين وما يدخل في نطاق كل منهما، ثم نطبق ذلك على مثال لمبنى مساحته 442.32 م² حتى نرى بالأرقام كيف ينتقل السعر من مرحلة العظم إلى المبنى المشطب، ثم إلى عقد تسليم مفتاح عندما تدخل مسؤولية النقطة الواحدة ونقل المخاطر في الحساب.

اختلاف نطاق العظم بين الأسواق والعقود

من النقاط التي تؤكد عليها سيفيلتكس أن مصطلح «العظم» لا يكفي وحده لتحديد نطاق الأعمال، لأن المصطلحات المستخدمة لوصف مراحل اكتمال المبنى تختلف من سوق إلى آخر، وقد يحمل الاسم نفسه نطاقاً مختلفاً بحسب العقد والمشروع. ومن الأمثلة على ذلك:

• الهيكل والنواة (Shell and Core): يستخدم بصورة أكبر في السوق التجارية البريطانية، حيث يكتمل الهيكل والغلاف والمناطق والخدمات المشتركة، بينما تترك مساحات المستأجرين دون تجهيز نهائي ليتم استكمالها لاحقاً بحسب احتياجاتهم ^[1]. كما لا يوجد نطاق موحد ينطبق على جميع مشروعات الهيكل والنواة، ولذلك يبقى العقد أو اتفاق الإيجار هو المرجع الفعلي لتحديد الأعمال الداخلة والخارجة ^[2].
• الهيكل البارد (Cold Shell): يستخدم في بعض الأسواق الأمريكية لوصف مساحة أساسية غير مكتملة التجهيز، وقد تكون أنظمة التكييف والسباكة والكهرباء والأسقف والإنارة والتشطيبات الداخلية غير منفذة أو غير مكتملة بحسب نطاق المشروع ^[3].
• الهيكل الدافئ (Warm Shell): يمثل مستوى أكثر اكتمالاً من الهيكل البارد، إذ يضاف إليه مستوى أكبر من خدمات المبنى الأساسية، مثل التكييف والكهرباء والإنارة ودورات المياه، بحسب ما يحدده المشروع والعقد ^[3].

وهذه المصطلحات لا تتطابق بالضرورة مع مفهوم العظم في المباني السكنية، ولذلك لا يصح استخدام أحدها بديلاً عن الآخر دون الرجوع إلى نطاق الأعمال الفعلي.

الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح

يقصد بالعظم في هذا المقال الهيكل الإنشائي وأعمال المباني الأساسية حتى ما قبل اللياسة والتشطيبات والأبواب والنوافذ والخدمات، أي البنية التحتية والإطار الإنشائي وهيكل السقف والجدران غير المشطبة.

أما تسليم المفتاح من حيث مستوى اكتمال المبنى، فيعني حسب تعريف سيفيلتكس وصول المشروع إلى مرحلة يصبح فيها جاهزاً للاستخدام وفق النطاق المتفق عليه، بعد استكمال الغلاف والتشطيبات والخدمات والتجهيزات وغيرها من الأعمال الداخلة في العقد.

وبذلك فإن الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح لا يتمثل فقط في إضافة الدهان والبلاط، وإنما في انتقال المشروع من مرحلة الهيكل وأعمال المباني الأساسية إلى مرحلة تشمل مجموعات أخرى كاملة من الأعمال، مثل الغلاف النهائي والتشطيبات والتجهيزات والخدمات والأعمال الخارجية بحسب نطاق المشروع.

ولهذا نعتبر في سيفيلتكس أن العقد وجدول نطاق الأعمال هما المرجع الحقيقي للمقارنة، وليس اسم المرحلة وحده؛ فكتابة «عظم» أو «تسليم مفتاح» دون تحديد واضح لما يشمله كل سعر وما يستثنيه تترك مجالاً واسعاً لاختلاف تفسير السعر لاحقاً.

الفرق بين نطاق تسليم المفتاح وعقد تسليم المفتاح

بعد تحديد الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح من حيث مستوى اكتمال المبنى، من المهم التمييز بين استخدام مصطلح «تسليم المفتاح» لوصف نطاق الأعمال واستخدامه لوصف طريقة التعاقد وتوزيع المسؤوليات والمخاطر. وفي سيفيلتكس نصنف استخدام المصطلح إلى حالتين كما يلي:

• تسليم المفتاح كنطاق للأعمال: يعني وصول المبنى إلى مستوى اكتمال يجعله جاهزاً للاستخدام وفق الأعمال والمواصفات المتفق عليها. وهنا يصف المصطلح ما الذي سيستلمه المالك من أعمال وتشطيبات وخدمات وتجهيزات.
• تسليم المفتاح كطريقة للتعاقد: يعني إسناد نطاق أوسع من المسؤوليات إلى جهة واحدة تتولى التصميم والتوريد والتنفيذ والاختبار والتشغيل والتسليم بحسب ما يحدده العقد، وهو ما يعرف بمفهوم مسؤولية جهة واحدة (Single-point responsibility). وهنا لا يصف المصطلح مستوى اكتمال المبنى فقط، وإنما يحدد أيضاً من يتحمل مسؤوليات ومخاطر التصميم والتنسيق والتنفيذ والأداء ^[4].

ولهذا تفرق سيفيلتكس عند مقارنة الأسعار بين تكلفة الوصول إلى مبنى مشطب بالكامل وسعر عقد تسليم مفتاح يتضمن مسؤوليات ومخاطر تعاقدية إضافية؛ لأن الفرق بينهما قد ينتج عن نطاق الأعمال، أو عن توزيع المسؤوليات والمخاطر، أو عن الاثنين معاً. وتظهر أهمية هذا التمييز في أن الحالتين لا تتطابقان دائماً، كما يتضح من المثالين التاليين:

• مبنى مشطب بالكامل دون عقد تسليم مفتاح: قد يكون المالك هو الذي أعد التصميم، ثم تعاقد مع مقاول لتنفيذ الأعمال وفقه. وفي هذه الحالة يصل المبنى من حيث نطاق الأعمال إلى مستوى مشطب وجاهز للاستخدام، لكن العقد ليس بالضرورة عقد EPC/Turnkey.
• عقد تسليم مفتاح دون مفهوم التشطيب السكني: قد يتم تنفيذ مشروع صناعي بعقد EPC/Turnkey تتحمل فيه جهة واحدة مسؤولية واسعة عن التصميم والتوريد والتنفيذ، رغم أن المشروع لا يرتبط أصلاً بمفهوم «التشطيب السكني» المستخدم عند الحديث عن المنازل. وفي نماذج EPC/Turnkey مثل الكتاب الفضي لـ FIDIC، يتحمل المقاول نطاقاً أوسع من مسؤوليات التصميم والتوريد والإنشاء وأداء المنشأة المكتملة ^[5]، وهو ما يمنح صاحب العمل جهة واحدة مسؤولة عن نطاق أوسع من المشروع، وفي المقابل قد يضمّن المقاول في عرضه تكلفة المخاطر والمسؤوليات الإضافية التي انتقلت إليه.

تصنيفات سيفيلتكس لمراحل اكتمال المبنى

تقسم سيفيلتكس مستويات اكتمال المبنى إلى خمس مراحل رئيسية، تبدأ بالهيكل الإنشائي «العظم» وتنتهي بالمبنى المشطب بالكامل. ويساعد هذا التقسيم على معرفة ما الذي يضاف في كل مرحلة، وكيف تنعكس هذه الإضافات على الفرق بين السعرين.

1. المرحلة الأولى الهيكل الإنشائي «العظم»: تشمل البنية التحتية والإطار الإنشائي والطوابق وهيكل السقف وأعمال المباني الأساسية للجدران والقواطع. ولا تدخل في هذا المستوى، وفق تعريف العظم المستخدم في هذا المقال، النوافذ والأبواب والتشطيبات الداخلية والخدمات والتجهيزات والأعمال الخارجية.
2. المرحلة الثانية المبنى المقاوم للعوامل الجوية (Weathertight): تضاف الأعمال اللازمة لإغلاق غلاف المبنى وحماية المساحات الداخلية من الظروف الجوية المعتادة، مثل تغطيات السقف والكسوات أو التشطيبات الخارجية والنوافذ والأبواب الخارجية والعزل المائي. والوصول إلى هذه المرحلة يسمح ببدء كثير من الأعمال الداخلية التي تحتاج إلى بيئة محمية من الطقس ^[6].
3. المرحلة الثالثة الهيكل والنواة (Shell and Core): يكتمل الهيكل والغلاف والمناطق المشتركة والنواة الرئيسية للمبنى، مثل البهوات والأدراج والمصاعد ودورات المياه وغرف المعدات، مع تنفيذ الخدمات الأساسية المرتبطة بها، بينما تظل المساحات الداخلية المخصصة للمستأجرين دون تجهيز نهائي ^[1].
4. المرحلة الرابعة الهيكل الدافئ (Warm Shell): يضاف مستوى أكبر من خدمات المبنى داخل المساحات، مثل التكييف والكهرباء والإنارة ودورات المياه والحماية من الحريق وغيرها من الخدمات الأساسية بحسب النطاق المتفق عليه ^[3].
5. المرحلة الخامسة المبنى المشطب بالكامل: تكتمل التشطيبات الداخلية والتجهيزات والأبواب والخدمات والأنظمة والأعمال الخارجية الداخلة في نطاق المشروع، ويتم اختبار وتشغيل الأنظمة المطلوبة حتى يصل المبنى إلى مستوى الجاهزية للاستخدام المتفق عليه.

ومن خلال هذا التصنيف يتضح أن الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح لا يمثل تكلفة التشطيبات وحدها، وإنما ينتج عن إضافة مجموعات متتابعة من الأعمال بعد اكتمال الهيكل. فقد تشمل هذه الإضافات إغلاق غلاف المبنى وتركيب النوافذ والأبواب، ثم تشطيبات الجدران والأرضيات والأسقف، والتجهيزات والأدوات الصحية، وأعمال الكهرباء والميكانيكا والسباكة والتكييف والحريق والاتصالات، وصولاً إلى الأعمال الخارجية بحسب نطاق المشروع.

ولهذا فإن مقارنة السعرين لا تبدأ من رقم سعر المتر وحده، وإنما من تحديد مرحلة اكتمال المبنى التي يمثلها كل سعر والأعمال الداخلة فيه والمستثناة منه. وكلما اتسع نطاق الأعمال المضافة بعد مرحلة العظم، اتسعت الفجوة بين تكلفة الهيكل وتكلفة الوصول إلى المبنى المشطب بالكامل.

تأثير نوع المبنى على تكلفة العظم وتسليم المفتاح

قد يوحي حجم الخرسانة والحديد في الموقع بأن الهيكل يمثل الجزء الأكبر من تكلفة المبنى، ولكن مما نؤكد عليه دائماً في سيفيلتكس أن توزيع التكلفة يختلف بصورة كبيرة بحسب نوع المشروع، وخصوصاً بحسب حجم التشطيبات والخدمات والتجهيزات التي يحتاج إليها. ويمكن توضيح هذه الاختلافات من خلال الأمثلة التالية وفقاً لدراسة أجرتها BCIS:

• المكاتب: تمثل البنية الفوقية نحو 47% من التكلفة، مقابل نحو 32% للخدمات ^[7].
• المستشفيات العامة الكبيرة: ترتفع حصة الخدمات إلى نحو 49%، مقابل 33% للبنية الفوقية، و8% للتشطيبات، و6% للبنية التحتية، و4% للتجهيزات ^[8].
• المصانع الجاهزة الكبيرة: ترتفع حصة البنية الفوقية إلى نحو 62%، مقابل 19% للبنية التحتية، و14% للخدمات، و4% للتشطيبات، و1% للتجهيزات ^[8].

وعليه تؤكد هذه الأرقام أن حصة الهيكل من التكلفة ليست ثابتة بين أنواع المباني؛ ففي المنشآت كثيفة الخدمات، مثل المستشفيات، قد تتجاوز تكلفة الخدمات حصة البنية الفوقية، بينما ترتفع حصة الهيكل في المباني التي تعتمد بدرجة أكبر على الإطار والغلاف. وهذا ما يعكس منهجية سيفيلتكس في اعتماد طبيعة المبنى ونطاق الأعمال اللاحقة للهيكل عاملين أساسيين عند تفسير الفجوة بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح؛ فكلما زادت التشطيبات والخدمات والتجهيزات اتسعت هذه الفجوة، والعكس صحيح.

ويظهر الاتجاه نفسه في المباني السكنية؛ فقد أظهرت بيانات NAHB لعام 2024 أن التشطيبات الداخلية كانت أكبر مكوّن منفرد في تكلفة الإنشاء بنسبة 24.1%، تلتها التمديدات الأولية للأنظمة الرئيسية بنسبة 19.2%، بينما بلغت حصة الإطار الإنشائي 16.6% ^[9]. وتستخدم سيفيلتكس هذه النسب هنا لتوضيح كيفية توزيع التكلفة بين الهيكل والتشطيبات والخدمات في أحد نماذج المباني السكنية، وليس باعتبارها نسباً معيارية يمكن استخدامها في تسعير مشروع آخر.

ملاحظة: النسب السابقة أمثلة توضيحية مرتبطة بأنواع مبانٍ ومجموعات بيانات وأسواق محددة، وليست نسباً ثابتة يمكن تطبيقها مباشرة على كل مشروع.

تأثير مرحلة المشروع على دقة السعر

لا يتوقف الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح على نطاق الأعمال فقط، بل يتأثر أيضاً بمرحلة المشروع ومدى اكتمال المعلومات عند إعداد السعر. فوفق تصنيف AACE لفئات التقدير، قد يصل نطاق دقة التقدير المبكر من الفئة الخامسة إلى نحو −30%/+50%، ثم يضيق تدريجياً مع تطور التصميم وارتفاع مستوى تعريف المشروع ^[10]. وبما أن تفاصيل التشطيبات والخدمات والتجهيزات تكون عادة أقل وضوحاً في المراحل المبكرة من نطاق الهيكل الإنشائي، فقد يحمل سعر تسليم المفتاح المبكر درجة أعلى من عدم اليقين مقارنة بسعر العظم في المرحلة نفسها. ولذلك تأخذ سيفيلتكس عند مقارنة السعرين في الاعتبار مستوى نضج التصميم والنطاق الذي بُني عليه كل تقدير، وليس الرقم وحده.

نطاق التسليم وتوزيع المسؤوليات بين العظم وتسليم المفتاح

لا يقتصر الفرق بين العظم وتسليم المفتاح على حجم الأعمال الداخلة في السعر، بل يمتد أيضاً إلى توزيع الأعمال والمسؤوليات بين أطراف المشروع. فالأعمال التي لا تدخل ضمن نطاق تسليم العظم تنتقل إلى مرحلة لاحقة أو إلى طرف آخر، بينما قد يجمع عقد تسليم المفتاح نطاقاً أوسع من الأعمال والمسؤوليات والمخاطر تحت مسؤولية مقاول واحد.

نطاق الأعمال والمسؤوليات في تسليم العظم

عندما يتوقف نطاق التسليم عند العظم، فإن التشطيبات والخدمات والتجهيزات وغيرها من الأعمال اللاحقة لا تختفي من تكلفة المبنى، وإنما تبقى خارج نطاق ذلك العقد ليتم تنفيذها لاحقاً بواسطة المالك أو مقاولين آخرين بحسب طريقة تنفيذ المشروع.

ويظهر هذا النوع من تقسيم الأعمال بصورة واضحة في بعض المشروعات التجارية التي يتم فيها التسليم عند مستوى Shell and Core، ثم تستكمل المساحات الداخلية في مراحل منفصلة. ففي سوق المكاتب البريطاني تستخدم تصنيفات Cat A وCat B وCat A+ لوصف مستويات مختلفة من تجهيز المساحات، وهي أعراف سوقية وليست تعريفات قانونية موحدة ^[11]:

• Cat A: مستوى التجهيز الأساسي الذي ينفذه المالك عادة بعد Shell and Core، وقد يشمل الأرضيات المرتفعة والأسقف المعلقة والتشطيبات الأساسية والإنارة والتوزيع الأولي للتكييف وكشف الحريق، بحيث تصبح المساحة مهيأة لاستكمال تجهيزها للمستخدم النهائي.
• Cat B: أعمال التجهيز الخاصة بالمستأجر أو المستخدم، مثل التقسيمات الداخلية والنجارة والعلامة التجارية وتقنية المعلومات والمطابخ والتجهيزات المرتبطة بطبيعة الاستخدام.
• Cat A+: مستوى أكثر اكتمالاً من Cat A، يضيف قدراً من التجهيز والأثاث يجعل المساحة أقرب إلى الجاهزية للاستخدام المباشر ^[11].

وتوضح هذه الحالة أن انخفاض سعر العظم أو الهيكل والنواة لا يعني انخفاض التكلفة النهائية للمبنى بالنسبة نفسها، فقد يرجع جزء من الفرق ببساطة إلى أن أعمالاً وتكاليف أخرى لم تدخل في نطاق التسليم الأول وانتقلت إلى مرحلة أو طرف آخر.

نطاق الأعمال والمسؤوليات في تسليم المفتاح

منهجية سيفيلتكس لتحليل سعر تسليم المفتاح لا تقوم على تكلفة الأعمال فقط، بل تفصل بين تكلفة تنفيذ الأعمال وبين التكلفة الناتجة عن نقل مسؤوليات التصميم والتنسيق والمخاطر والالتزامات التعاقدية إلى المقاول. فعندما يريد المالك إسناد نطاق أوسع إلى جهة واحدة، قد ينعكس انتقال هذه المسؤوليات على السعر إلى جانب تكلفة التشطيبات والخدمات نفسها. ويمكن ملاحظة اختلاف توزيع المسؤوليات والمخاطر بوضوح بين نماذج FIDIC:

• الكتاب الأحمر: يستخدم أساساً عندما يكون التصميم من مسؤولية صاحب العمل، بينما يتولى المقاول تنفيذ الأعمال وفق التصميم ومتطلبات العقد ^[5].
• الكتاب الأصفر: يتحمل المقاول مسؤولية أكبر عن التصميم والتنفيذ وفق متطلبات صاحب العمل، ولذلك تنتقل إليه مسؤوليات أوسع مقارنة بالكتاب الأحمر ^[5].
• الكتاب الفضي EPC/Turnkey: يتحمل المقاول نطاقاً أوسع من مسؤوليات التصميم والتوريد والإنشاء وأداء المنشأة المكتملة، إلى جانب قدر أكبر من مخاطر المشروع ^[5]. ويتيح هذا النموذج لصاحب العمل التعامل مع جهة واحدة تتحمل مسؤولية نطاق أوسع من المشروع، مع درجة أكبر من اليقين في السعر والبرنامج. وفي المقابل، تنتقل إلى المقاول مخاطر ومسؤوليات أكبر قد ينعكس تحملها على قيمة عرضه. ولهذا تؤكد FIDIC أهمية توافر معلومات ومتطلبات كافية تسمح لمقدمي العطاءات بمراجعة متطلبات صاحب العمل وإعداد التصميم وتقييم المخاطر قبل التسعير، وإلا فقد لا يكون استخدام الكتاب الفضي مناسباً ^[12].

مثال عملي يوضح الفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح

لتوضيح كيفية انتقال التكلفة من العظم إلى المبنى المشطب ثم إلى عقد تسليم المفتاح، سنستخدم مثالاً لمبنى خرساني من طابقين تبلغ مساحته الإجمالية الداخلية GIFA = 442.32 م²، وهي المساحة نفسها التي استخدمناها عند مقارنة تكلفة بناء دور واحد بدورين، مع ملاحظة أن جميع الأسعار المستخدمة في المثال افتراضات توضيحية بعملة سيفيلتكس الافتراضية CU ولا تمثل أسعار السوق في أي بلد.

أولاً: تكلفة الأعمال من العظم إلى المبنى المشطب

1. تكلفة العظم: عند تسعير العظم في المشاريع الإنشائية يجب أولاً تحديد نطاق الأعمال الداخلة في السعر. وفي هذا المشروع يبلغ سعر أعمال العظم المباشرة 312.50 CU/م²، وعليه تكون التكلفة لكامل مساحة المبنى:

   تكلفة العظم = المساحة الإجمالية × سعر متر العظم = 442.32 × 312.50 = 138,225.00 CU

2. استكمال غلاف المبنى: يشمل في هذا المشروع تغطيات السقف والعزل وتشطيبات أو كسوات الواجهات والنوافذ والأبواب الخارجية، ويبلغ سعر هذه الأعمال 96.40 CU/م²:

   تكلفة استكمال الغلاف = المساحة الإجمالية × سعر متر استكمال الغلاف = 442.32 × 96.40 = 42,639.65 CU

   المجموع التراكمي = تكلفة العظم + تكلفة استكمال الغلاف = 138,225.00 + 42,639.65 = 180,864.65 CU

3. التشطيبات الداخلية: تشمل أعمال تسعير التشطيبات في هذا المثال اللياسة وصبات التسوية والأرضيات والدهانات وتشطيبات الأسقف وغيرها، ويبلغ سعرها 124.60 CU/م²:

   تكلفة التشطيبات = المساحة الإجمالية × سعر متر التشطيبات = 442.32 × 124.60 = 55,113.07 CU

   المجموع التراكمي = المجموع السابق + تكلفة التشطيبات = 180,864.65 + 55,113.07 = 235,977.72 CU

4. التجهيزات: تشمل المطابخ والخزائن وبعض الأدوات والتجهيزات الصحية، ويبلغ سعرها في هذا المشروع 38.75 CU/م²:

   تكلفة التجهيزات = المساحة الإجمالية × سعر متر التجهيزات = 442.32 × 38.75 = 17,139.90 CU

   المجموع التراكمي = المجموع السابق + تكلفة التجهيزات = 235,977.72 + 17,139.90 = 253,117.62 CU

5. خدمات الكهرباء والميكانيكا والصحية: تشمل الكهرباء والإنارة والسباكة والصرف والتكييف والحريق والاتصالات، ويبلغ سعرها 142.30 CU/م²:

   تكلفة الخدمات = المساحة الإجمالية × سعر متر الخدمات = 442.32 × 142.30 = 62,942.14 CU

   المجموع التراكمي = المجموع السابق + تكلفة الخدمات = 253,117.62 + 62,942.14 = 316,059.76 CU

6. الأعمال الخارجية: تبلغ تكلفة الأعمال الخارجية في هذا المشروع 9,875.00 CU:

   إجمالي تكلفة المبنى المشطب = المجموع السابق + تكلفة الأعمال الخارجية = 316,059.76 + 9,875.00 = 325,934.76 CU

وبقسمة إجمالي التكلفة على مساحة المبنى نحصل على سعر المتر للمبنى المشطب:

سعر المتر للمبنى المشطب = إجمالي تكلفة المبنى المشطب ÷ المساحة الإجمالية = 325,934.76 ÷ 442.32 = 736.88 CU/م²

وبذلك انتقلت تكلفة المشروع من 138,225.00 CU للعظم إلى 325,934.76 CU للمبنى المشطب بالكامل. ويمكن قياس العلاقة بين الرقمين بطريقتين:

نسبة العظم إلى تكلفة المبنى المشطب = تكلفة العظم ÷ تكلفة المبنى المشطب × 100 = 138,225.00 ÷ 325,934.76 × 100 = 42.41%

مضاعف تكلفة المبنى المشطب إلى العظم = تكلفة المبنى المشطب ÷ تكلفة العظم = 325,934.76 ÷ 138,225.00 = 2.36 مرة

أي أن تكلفة العظم تمثل في هذا المشروع في المثال نحو 42.4% من تكلفة المبنى المشطب، بينما تبلغ تكلفة المبنى المشطب نحو 2.36 ضعف تكلفة العظم. وللمقارنة بمثال سكني آخر، طبقنا الحساب نفسه بصورة تفصيلية عند تقدير تكلفة فيلا 300 متر بداية من كميات العظم وحتى تكلفة الإنشاء النهائية.

توزيع تكلفة المبنى المشطب في المثال

مجموعة الأعمال	التكلفة (CU)	النسبة من الإجمالي
البنية التحتية	12,025.58	3.69%
البنية الفوقية شاملة الغلاف	168,839.07	51.80%
التشطيبات الداخلية	55,113.07	16.91%
التجهيزات	17,139.90	5.26%
الخدمات	62,942.14	19.31%
الأعمال الخارجية	9,875.00	3.03%
الإجمالي	325,934.76	100%

وحتى هذه المرحلة يمثل الفرق بين 138,225.00 CU و325,934.76 CU تكلفة الأعمال التي أضيفت بعد العظم للوصول إلى المبنى المشطب بالكامل، أما سعر عقد تسليم المفتاح فقد يتضمن إلى جانب هذه الأعمال مقابلاً إضافياً للمسؤوليات والمخاطر التي يتحملها المقاول.

ثانياً: أثر المسؤوليات والمخاطر على سعر تسليم المفتاح

تبلغ نسبة التحميل مقابل المسؤوليات والمخاطر الإضافية في هذا المشروع 13.5% من تكلفة المبنى المشطب، وتحسب قيمتها كالتالي:

مقابل المخاطر والمسؤوليات = تكلفة المبنى المشطب × نسبة التحميل = 325,934.76 × 13.5% = 44,001.19 CU

ثم يضاف هذا المبلغ إلى تكلفة المبنى المشطب:

سعر عقد تسليم المفتاح = تكلفة المبنى المشطب + مقابل المخاطر والمسؤوليات = 325,934.76 + 44,001.19 = 369,935.95 CU

ويكون سعر المتر في عقد تسليم المفتاح:

سعر متر تسليم المفتاح = سعر عقد تسليم المفتاح ÷ المساحة الإجمالية = 369,935.95 ÷ 442.32 = 836.35 CU/م²

كما يمكن مقارنة السعر النهائي مباشرة بتكلفة العظم:

مضاعف سعر تسليم المفتاح إلى سعر العظم = سعر عقد تسليم المفتاح ÷ تكلفة العظم = 369,935.95 ÷ 138,225.00 = 2.68 مرة

وتوضح أرقام المشروع الفرق بين الجزأين؛ فقد رفعت إضافة الأعمال بعد العظم التكلفة من 138,225.00 CU إلى 325,934.76 CU، بينما أضاف انتقال المسؤوليات والمخاطر إلى المقاول 44,001.19 CU أخرى ليصل سعر عقد تسليم المفتاح إلى 369,935.95 CU.

ونسبة 13.5% هنا خاصة بهذا المشروع في المثال وليست نسبة ثابتة لعقود تسليم المفتاح ^[13]، لأن مقابل المخاطر والمسؤوليات يتغير بحسب نطاق العقد ووضوح التصميم وتوزيع المخاطر وظروف المشروع والسوق ^[14].

قواعد سيفيلتكس لمقارنة سعر العظم بسعر تسليم المفتاح

حتى تكون المقارنة بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح دقيقة وعادلة، يجب ألا تقتصر على مقارنة سعر المتر في العرضين، وإنما تبدأ بتوحيد الأساس الذي بُني عليه كل سعر. ولهذا تعتمد سيفيلتكس في المقارنة بين السعرين على مراجعة أربع نقاط رئيسية كما يلي:

1. توحيد أساس المساحة: يجب أن يكون السعران محسوبين على نوع المساحة نفسه، فلا يصح مقارنة سعر محسوب على GIFA ^[15] بسعر آخر محسوب على GEA أو NIA ^[16] ثم التعامل مع الرقمين على أنهما متكافئان لمجرد أن كليهما معبر عنه بوحدة CU/م².
2. توحيد نطاق الأعمال: يجب تحديد الأعمال الداخلة والمستثناة من كل عرض، وخصوصاً النوافذ والأبواب والعزل والواجهات والتشطيبات والتكييف والأعمال الكهربائية والصحية والتجهيزات والأعمال الخارجية والاختبارات والتشغيل.
3. المقارنة عند مستوى اكتمال متقارب: تكون المقارنة بين عظم وعظم أو بين مبنيين مشطبين بالمواصفات نفسها قدر الإمكان. أما مقارنة سعر العظم في مشروع بسعر مبنى مشطب في مشروع آخر فلا توضح أيهما أعلى أو أقل سعراً قبل تحليل اختلاف النطاق والمواصفات.
4. تحديد طبيعة السعر: يجب معرفة ما إذا كان الرقم يمثل تكلفة تنفيذ الأعمال فقط، أو سعر مقاول شاملاً المصاريف العامة والربح، أو سعراً بمبلغ مقطوع، أو سعر عقد تسليم مفتاح يحمل فيه المقاول مسؤوليات ومخاطر إضافية. وقد يكون نطاق الأعمال المادية متشابهاً بينما يختلف السعر بسبب اختلاف طريقة التعاقد وتوزيع المخاطر.
5. مراعاة مرحلة المشروع عند إعداد السعر: لأن التسعير من المخططات في المراحل المبكرة ومع نقص المعلومات لا يحمل درجة اليقين نفسها التي يحملها سعر أُعد بعد اكتمال المخططات والمواصفات ^[10]. وعند توحيد هذه الأسس يمكن استخدام نسبة تكلفة العظم إلى التكلفة النهائية والمضاعف بين السعرين كمؤشرين للمقارنة، كما طبقنا في المثال السابق.

أخطاء شائعة عند مقارنة سعر العظم بتسليم المفتاح

رصدت سيفيلتكس مجموعة من الأخطاء التي قد تؤدي إلى قراءة غير صحيحة للفرق بين سعر العظم وسعر تسليم المفتاح، ومن أبرزها:

1. مقارنة سعر العظم مباشرة بسعر تسليم المفتاح: والصحيح أن السعرين لا يمثلان مستوى الاكتمال نفسه، ولذلك لا تكشف مقارنة الرقمين وحدها مقدار الزيادة الحقيقية قبل تحديد الأعمال الداخلة في كل سعر.
2. افتراض أن الهيكل يمثل معظم تكلفة المبنى: ويعتبر خطأ حيث تختلف حصة الهيكل بصورة كبيرة بحسب نوع المشروع، وقد أظهرت البيانات السابقة أن الخدمات والتشطيبات والتجهيزات يمكن أن تمثل جزءاً كبيراً من التكلفة النهائية، خصوصاً في المباني كثيفة الخدمات ^[8].
3. الخلط بين تسليم المفتاح كنطاق وتسليم المفتاح كطريقة للتعاقد: وهو من أكثر الاخطاء الشائعة حيث تعتبر سيفيلتكس أن تكلفة الوصول إلى مبنى مشطب بالكامل تختلف عن سعر عقد ينقل إلى المقاول مسؤوليات ومخاطر إضافية، ودمج الاثنين يخفي سبب الزيادة في السعر.
4. إغفال الأعمال التي تستكمل بعد الهيكل والنواة: في بعض المشروعات التجارية قد يتوقف السعر عند Shell and Core أو Cat A، بينما تبقى أعمال تجهيز أخرى مثل Cat B خارج النطاق ويتحملها طرف آخر، ولذلك لا يمثل السعر المعلن بالضرورة التكلفة النهائية للمساحة الجاهزة للاستخدام.
5. استخدام نسبة ثابتة للانتقال من العظم إلى تسليم المفتاح: لا توجد نسبة واحدة تصلح لجميع المباني، لأن الفرق يتغير بحسب نوع المشروع ومستوى التشطيبات وكثافة الخدمات والتجهيزات ونطاق الأعمال ^[8].
6. خلط أسس قياس المساحة: مقارنة سعر محسوب على GIFA ^[15] بسعر آخر محسوب على GEA أو NIA ^[16] قد تنتج فرقاً في سعر المتر سببه طريقة قياس المساحة وليس تكلفة التنفيذ نفسها.
7. إضافة نسبة ثابتة للمخاطر في عقود تسليم المفتاح: والصحيح أن تحميل المخاطر لا ينبغي أن يتحول إلى نسبة جاهزة تستخدم في كل مشروع، وإنما يرتبط بالمخاطر الفعلية ووضوح التصميم والنطاق وطريقة توزيع المسؤوليات في العقد ^[14].

توصيات سيفيلتكس قبل اعتماد السعر والتوقيع

وكعادتها في تقديم الإرشادات العملية، تقدم لك سيفيلتكس مجموعة من التوصيات التي تساعدك على معرفة ما الذي يمثله السعر فعلياً وما الذي سيتحمله كل طرف:

1. حدد نطاق الأعمال قبل مقارنة الأسعار: اكتب بوضوح ما يدخل في سعر العظم وما يستبعد منه، وكذلك الأعمال الداخلة في سعر تسليم المفتاح، خصوصاً الغلاف والنوافذ والأبواب والتشطيبات والخدمات والتجهيزات والأعمال الخارجية والاختبارات والتشغيل.
2. وحد أساس المساحة ومستوى اكتمال المبنى: يجب أن تكون الأسعار المراد مقارنتها محسوبة على أساس المساحة نفسه وأن تمثل مستوى اكتمال متقارباً، فلا تقارن سعراً محسوباً على GIFA ^[15] بسعر محسوب على أساس مساحة مختلف ^[16]، ولا تقارن عظم بمبنى مشطب وكأن الرقمين يمثلان النطاق نفسه.
3. افصل تكلفة المبنى المشطب عن تكلفة نموذج تسليم المفتاح: احسب أولاً تكلفة الأعمال اللازمة للوصول إلى المبنى المشطب بالكامل، ثم أظهر بصورة مستقلة أي مقابل إضافي ينتج عن نقل مسؤوليات التصميم والتنسيق والمخاطر إلى المقاول. بهذه الطريقة يصبح واضحاً أي جزء من الزيادة ناتج عن الأعمال وأي جزء مرتبط بطريقة التعاقد.
4. اختر طريقة التعاقد بحسب نضج التصميم وتوزيع المخاطر: كلما اتجه العقد إلى مبلغ مقطوع ومسؤولية أوسع على المقاول، ازدادت الحاجة إلى نطاق واضح ومعلومات كافية قبل التسعير. ولهذا لا يكون تثبيت سعر تسليم المفتاح مبكراً مناسباً إذا كانت متطلبات المشروع ما تزال غير محددة بما يسمح للمقاول بتقييم التصميم والمخاطر بصورة سليمة ^[12].
5. ابنِ المقارنة بصورة تراكمية: ابدأ من تكلفة العظم ثم أضف الغلاف والتشطيبات والتجهيزات والخدمات والأعمال الخارجية حتى تصل إلى تكلفة المبنى المشطب، وبعدها أضف أثر المسؤوليات والمخاطر إذا كان العقد بنظام تسليم المفتاح. ويمكن بعد ذلك إظهار نسبة العظم من التكلفة النهائية والمضاعف بين السعرين كما فعلنا في المثال السابق.
6. استخدم البيانات المرجعية للتحقق وليس للاستبدال: حيث يمكنك الاستفادة من بيانات BCIS ^[17] أو أدلة تكاليف التجهيز المنشورة ^[18] لمراجعة معقولية توزيع التكلفة، لكن النسب والأسعار المرجعية يجب تكييفها مع نوع المبنى ومستوى المواصفات والسوق الذي ينفذ فيه المشروع.

كيف تستخدم الارقام والمصطلحات الموجودة في المقال

حتى لا تستخدم الأرقام والمصطلحات الواردة في هذا المقال خارج سياقها، من المهم مراعاة ما يلي:

• أسعار المثال ونسبه: جميع القيم المستخدمة في المثال توضيحية بعملة سيفيلتكس الافتراضية CU ولا تمثل أسعار السوق في أي بلد، كما أن نسبة تحميل المخاطر المستخدمة فيه خاصة بالمشروع في المثال وليست نسبة معيارية لعقود تسليم المفتاح.
• مصطلحات مراحل الاكتمال: مصطلحات مثل Shell and Core وCold Shell وWarm Shell وCat A وCat B قد يختلف نطاقها من سوق أو مشروع إلى آخر ^[3]، ولذلك يبقى العقد ووصف نطاق الأعمال المرجع الأساسي لتحديد ما يدخل في السعر وما يستبعد منه.
• النسب المنشورة: بيانات BCIS ^[8] وNAHB ^[9] التي استخدمناها توضح كيفية اختلاف توزيع التكلفة بين أنواع محددة من المباني والأسواق، ولا تستخدمها سيفيلتكس كنسب جاهزة لتسعير مشروع آخر.
• العقود ودقة التقدير: عرض نماذج FIDIC ^[5] في المقال يهدف إلى توضيح اختلاف توزيع المسؤوليات والمخاطر على المستوى العام، أما التطبيق التعاقدي فيرجع إلى صيغة العقد الفعلية وشروط المشروع. وبالمثل، فإن نطاقات دقة AACE مؤشرات مرتبطة بمستوى تعريف المشروع ولا تمثل ضماناً لدقة أي تقدير بعينه ^[10].

المراجع

[1] Designing Buildings Wiki, “Shell and core.”

[2] NY Engineers, “Introduction to Shell and Core Construction.”

[3] Board & Vellum, “Warm Shell vs. Cold Shell Commercial Spaces.”

[4] LexisNexis UK, “EPC/Turnkey Contracts: Key Features.”

[5] FIDIC, “Which FIDIC Contract should I use?”

[6] Designing Buildings Wiki, “Weathertight.”

[7] Emerald Publishing, “Benchmarking building costs.”

[8] Emerald Publishing, “Building cost information service – hospital costs.”

[9] NAHB, “Cost of Constructing a Home in 2024.”

[10] AACE International, “56R-08: Cost Estimate Classification System – As Applied in Engineering, Procurement, and Construction for the Building and General Construction Industries.”

[11] M Moser Associates, “Office fit-out: Cat A vs Cat B.”

[12] FIDIC, “EPC/Turnkey Contract, 2nd Ed. (2017 Silver Book).”

[13] Mayer Brown, “Turnkey contracting under the FIDIC Silver Book: What do owners want?”

[14] AACE International, “119R-21: Cost Estimate Accuracy Range and Contingency Determination Using Tables Derived from Parametric Risk Models.”

[15] RICS, “NRM 1: Order of cost estimating and cost planning for capital building works.”

[16] RICS, “Code of Measuring Practice, 6th edition.”

[17] BCIS (RICS), “Study of Average Group Element Prices.”

[18] Turner & Townsend, “Global office fit-out cost guide 2025.”